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Einfach nur Pech gehabt? AIZ Das Immobilienmagazin

Warum es sinnvoll ist, sich aus- und fortzubilden

Für einen erfolgreichen Makler ist ein guter Ruf unverzichtbar. Wer sich am Markt behaupten will, muss seinem Auftraggeber eine fundierte Dienstleistung erbringen. Hierzu ist umfangreiches Fachwissen erforderlich. Die IVD-Standesregeln betonen deshalb ausdrücklich die Pflicht eines jeden Verbandsmitgliedes, „sich ständig fachlich fort- und weiterzubilden und stets aktuelles Fachwissen seinen Kunden gegenüber bereitzuhalten“.

Mit Recht! Nur wer sich permanent und umfassend über alle Gegebenheiten wirtschaftlicher und rechtlicher Natur für die Ausübung seines Berufes informiert, kann auf Dauer im täglichen Wettbewerb bestehen.

Fortbildung nutzt aber auch ganz eigenen Interessen: Nur wer weiß, welche Voraussetzungen für die Entstehung eines Provisionsanspruchs vorliegen müssen, kann seinen Anspruch im Einzelfall wirksam absichern. Wer dies nicht wirklich weiß, läuft Gefahr, am Ende leer auszugehen.

So ging es einem Makler, mit dessen – vermeintlichem – Provisionsanspruch sich das Oberlandesgericht Frankfurt in seinem Urteil vom 30.10.2007 befassen musste (OLG Frankfurt 5 U 101/06, ibr-online: IMR-Werkstatt). Der Fall ist schnell erzählt:

Für die erfolgreiche Vermittlung eines Vertragsschlusses verlangt ein Makler von der Verkäuferin eine Provision in Höhe von immerhin € 977.600,00 (!). Zur Begründung beruft er sich auf eine mit der Verkäuferin abgeschlossene „Honorarvereinbarung“. Darin sei ihm eine Provision für seine „Bemühungen beim Zustandekommen des Kaufvertrages“ versprochen worden. Das Landgericht hatte die Klage in erster Instanz bereits als unschlüssig abgewiesen. Es war der Auffassung, dass die „Honorarvereinbarung“ den später abgeschlossenen Kaufvertrag nicht umfasst habe. Zudem habe der Makler die Voraussetzungen der von ihm behaupteten Vermittlungstätigkeit nicht ausreichend vorgetragen. Gegen dieses Urteil wandte sich der Makler mit der Berufung.

Ohne Erfolg! Das Oberlandesgericht stellte zunächst fest, dass kein sog. selbständiges Provisionsversprechen vorliege. Ein Provisionsanspruch stehe dem Makler deshalb nur zu, wenn die allgemeinen Voraussetzungen des § 652 BGB vorlägen. Dies verneinte das Oberlandesgericht aus mehreren Gründen:

Voraussetzung für die Entstehung eines Provisionsanspruchs sei zunächst die Erbringung einer Maklertätigkeit. Da eine Nachweistätigkeit im vorliegenden Fall ausschied (die Vertragsgelegenheit war dem späteren Käufer bereits bekannt) kam nur eine Vermittlungstätigkeit in Betracht. Hierzu reicht es nicht aus, dass der Makler auf seinen eigenen Auftraggeber einwirkt. Erforderlich ist vielmehr, dass der Makler bewusst und aktiv auf die Willensentschließung des Vertragspartners seines Auftraggebers einwirkt.

Eine solche Tätigkeit hatte der Makler nicht dargelegt. Es fehlte deshalb bereits an einer für die Entstehung des Provisionsanspruchs erforderlichen Maklertätigkeit.

Unabhängig davon scheiterte der Provisionsanspruch auch daran, dass der Makler nicht nachweisen konnte, dass seine Tätigkeit für den späteren Abschluss des Hauptvertrages ursächlich war. Zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Abschluss des Hauptvertrages lag ein Zeitraum von fast einem Jahr. Das OLG stellte – zutreffend – fest, dass es für diesen Fall eine Kausalitätsvermutung zwischen Maklertätigkeit und Abschluss des Hauptvertrages nicht gibt. Der Makler hätte also die Kausalität vortragen und beweisen müssen – was er nicht tat.

Schließlich scheiterte der Provisionsanspruch auch an der fehlenden wirtschaftlichen Gleichwertigkeit zwischen dem nach dem Maklervertrag beabsichtigten und dem tatsächlich zustande gekommenen Hauptvertrag. Die Vertragsgelegenheit, mit dessen Vermittlung der Makler beauftragt worden war, entsprach nicht dem später tatsächlich abgeschlossenen Vertrag.

Der Makler hat so ziemlich alles falsch gemacht: Es fehlte bereits an einer klaren Provisionsvereinbarung. Zudem war dem Makler nicht bewusst, welche Voraussetzungen er erfüllen musste, um eine provisionsauslösende Vermittlungstätigkeit zu erbringen. Ferner konnte er nicht nachweisen, dass der später abgeschlossene Vertrag auf seiner Vermittlungstätigkeit beruhte (Kausalität). Eine tatsächliche Kausalitätsvermutung besteht nur dann, wenn der Abschluss des Hauptvertrages der Maklertätigkeit in angemessener Zeit folgt.

Durch die ungeschickte Formulierung des Maklervertrages hat der Makler schließlich erreicht, dass es an der wirtschaftlichen Identität zwischen dem Gegenstand des Maklervertrages und dem letztlich abgeschlossenen Vertrag fehlte.

So kann es gehen: Aufgrund zahlreicher Fehler hat der Makler für seine Tätigkeit nicht nur nichts bekommen. Er muss auch noch die gesamten Prozesskosten beider Instanzen tragen, was bei diesem Streitwert seinen wirtschaftlichen Ruin bedeuten kann. Nach dem mitgeteilten Sachverhalt spricht einiges dafür, dass der Prozess anders gelaufen wäre, hätte der Makler gewusst, welche Voraussetzungen er für die Entstehung – und Durchsetzung – seines Provisionsanspruchs hätte schaffen und beweiskräftig sichern müssen.

Autor: Wolfgang Lehner, AIZ Das Immobilienmagazin 2/08, S. 58

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