Die Maklerbranche und das Urheberrecht
Keine Branche, so auch nicht die der Immobilienvermarktung, kann heute mehr auf das Medium Internet verzichten. Das Internet als Plattform der weltweiten Vernetzung, des Datenaustausches, der Recherchemöglichkeiten und insbesondere der schnelle Weg der Informationsbeschaffung hat sich auch in der Immobilienbranche längst durchgesetzt. Kaum ein Makler kann seine Immobilienangebote heute nur noch in Zeitungen inserieren. Längst hat der Großteil der Makler eine eigene Homepage, auf welcher die Immobilienangebote in aufwändig gestalteten Internetpräsentationen dargestellt werden. Je aufwändiger und schöner die Homepage gestaltet ist, umso größer auch das Interesse der Suchenden an dem jeweiligen Angebot des Maklers.
Durch den Internetauftritt werden die Immobilienobjekte im Rahmen von Fotografien – anders als bei Exposés – bereits einer Vielzahl von Interessenten, im Grunde genommen allen potentiellen Internetnutzern, offeriert. Doch welche Regeln sind bei der Veröffentlichung von Fotos - insbesondere im Internet - zu beachten. Häufig stellen sich diesbezüglich folgende Fragen:
1. Dürfen Immobilien ohne irgendeine Beschränkung von außen fotografiert und für Exposés bzw. Internetauftritte verwendet werden?
Die Zulässigkeit eines solchen Vorgehens ergibt sich aus § 59 Abs. 1 UrhG. Durch die so genannte Straßenbild- bzw. Panoramafreiheit soll jedermann zustimmungs- und vergütungsfrei die Verwertungsbefugnis hinsichtlich Werken erhalten, die sich bleibend an öffentlichen Wegen, Straßen oder Plätzen befinden und damit der Allgemeinheit gewidmet sind. Als Werke der Baukunst i. S. d. § 2 Abs. 1 Nr. 4 i. V. m. Abs. 2 UrhG sind nicht nur Einfamilienhäuser, Fabrikbauten, Geschäftshäuser, Kirchen und Museen urheberrechtlich geschützt, sondern auch Brücken, Denkmäler, Plätze, Gartenanlagen, Inneneinrichtungen oder Kulissen, soweit sie die im Urheberrecht vorausgesetzte Individualität aufweisen. Bei einfachen Zweckbauten oder herkömmlichen Wohnungsgrundrissen, die sich durch keinerlei Besonderheit auszeichnen, wird der Urheberrechtsschutz verneint.
Mit der Bestimmung des § 59 Abs. 1 trägt das Urheberrechtsgesetz dem Interesse der Allgemeinheit an der Freiheit des Straßenbildes Rechnung. Dem liegt die Erwägung zugrunde, dass Werke, die sich dauernd an öffentlichen Straße oder Plätzen befinden, in gewissem Sinn Gemeingut geworden sind. Damit korrespondiert die weitere Erwägung, dass der Urheber, der der Aufstellung oder Errichtung seines Werkes an einem öffentlichen Ort zustimmt, sein Werk damit in bestimmtem Umfang der Allgemeinheit widmet.
Das Recht, ein an einer Straße oder einem öffentlichen Platz stehendes Bauwerk durch Lichtbild zu vervielfältigen ist auf die äußere Ansicht beschränkt und bezieht sich auch nur auf die Teile des Gebäudes, die von der Straße oder dem Platz aus zu sehen sind. Die Fotografie darf nur von einer allgemein zugänglichen Stelle angefertigt werden. Von diesem Zweck der gesetzlichen Regelung ist es daher nicht mehr gedeckt, wenn der Blick von einem für das allgemeine Publikum unzugänglichen Ort aus fixiert wird. Denn nicht an öffentlichen Wegen, Straßen oder Plätzen befinden sich Werke, die erst durch Zuhilfenahme besonderer Mittel und / oder durch die Einnahme besonderer Aufnahmepositionen bzw. -perspektiven in der konkreten Form sichtbar gemacht werden müssen. Die Panoramafreiheit rechtfertigt es also nicht, im Wege der Fotografie die Rückseite oder den Innenhof von Gebäuden zu vervielfältigen, die lediglich mit ihrer Fassade an einer öffentlichen Straße oder einem öffentlichen Platz stehen. Ebenso ist die Luftaufnahme eines solchen Gebäudes nicht privilegiert, schon weil es Teile des Gebäudes zeigt, die von dem Weg, der Straße oder dem Platz aus nicht zu sehen sind.
§ 59 Abs. 1 UrhG soll dem Publikum demnach ermöglichen, alles das, was er von der Straße aus mit eigenen Augen sehen kann, als Gemälde, Zeichnung, Fotografie oder Film zu betrachten. Das Fotografieren eines in fremden Eigentum stehenden Hauses von einer öffentlichen Straße ohne Zustimmung des Eigentümers stellt auch keine zur Abwehr nach §§ 903, 1004 BGB (Unterlassungsansprüche) berechtigende Einwirkung dar.
Immobilien dürfen demnach unter diesen Voraussetzungen Objekte von außen fotografieren und die hierdurch entstehenden Lichtbildwerke gewerblich verwerten, also im Internet / Exposés verwenden.
2. Welche Auswirkungen hat es, wenn auf der Fotografie eines Objekts das Nachbargebäude oder ein davor parkender PKW mit abgebildet wird und das PKW-Kennzeichen in einem solchen Falle lesbar ist?
Auch hinsichtlich der Abbildung des Nachbargebäudes beim Fotografieren eines Immobilienobjekts gilt das unter 1. Gesagte. Sind auch in einem solchen Falle die Voraussetzungen des § 59 Abs. 1 UrhG erfüllt, so bedarf auch das Fotografieren des Nachbargebäudes keiner Einholung einer Einverständniserklärung des Eigentümers.
Anders sieht es bei der Abbildung des PKW mit lesbarem Kennzeichen aus, denn dies könnte eine unzulässige Verletzung der Privatsphäre darstellen. Dem Schutz der Privatsphäre aus einem verfassungsmäßig garantierten Grundrecht kommt stets – und zwar auch im Privatrecht – besondere Bedeutung zu. Privatsphärenverletzungen können auch durch die Veröffentlichungen von reinen Sachaufnahmen ohne Abbildung von Personen auftreten. Dabei handelt es sich in erster Linie um Aufnahmen von Gegenständen, die im engsten Zusammenhang mit dem persönlichen Umfeld des Besitzers oder Eigentümers stehen und deshalb Rückschlüsse auf dessen Persönlichkeit zulassen. Durch das sichtbare Kennzeichen auf einer im Internet veröffentlichten Fotografie ist die Zuordnung zu einer bestimmten Person zumindest möglich. Es ist daher empfehlenswert, dies auf verwendeten Fotografien zu schwärzen, um Bezüge zum Halter auszuschließen. Immobilienmakler sind sodann auf der sicheren Seite, sich nicht etwaigen Ansprüchen wegen Verletzung der Privatsphäre auszusetzen.
3. Besteht seitens der Mitarbeiter/ Immobilienverkäufer ein Recht auf Mitnahme der Fotos, wenn diese aus einem mit dem Immobilienmakler bestehenden Vertragsverhältnis ausscheiden? Unterliegen diese Fotografien in dem Bereich dem sogenannten Lichtbildschutz? Kann der Immobilienmakler als sein Auftraggeber bzw. Arbeitgeber über irgendwelche vertraglichen Vereinbarungen die Mitnahme solcher Fotos hindern?
a) Recht auf Mitnahme der Fotos
Ob ein Recht des freien Mitarbeiters / Arbeitnehmers auf Mitnahme der Fotos gegeben ist, richtet sich nach den jeweiligen Vereinbarungen mit dem Makler. In Betracht kommt eine Vereinbarung bezüglich der Einräumung eines einfachen Nutzungsrechts gemäß § 31 Abs. 2 UrhG oder eines ausschließlichen Nutzungsrechts gemäß § 31 Abs. 3 UrhG. Nach § 31 Abs. 3 S. 3 UrhG kann bei der Vereinbarung eines ausschließlichen Nutzungsrechts bestimmt werden, dass die Nutzung durch den Urheber vorbehalten bleibt.
In erster Linie ist die Trennung von Sacheigentum am konkreten Wertstück und das Urheberrecht am dahinter stehenden Immaterialgut auseinander zu halten. Während das Eigentum die Befugnis einräumt, mit der Sache im Rahmen der geltenden Gesetze nach Belieben zu verfahren und andere von jeder Wirkung auszuschließen, schützt das Urheberrecht den Urheber in seiner geistig-kreativen Verbundenheit mit seinem Werk davor, dass andere ohne seine Zustimmung und ohne ihn daran wirtschaftlich teilhaben zu lassen, das Werk nutzen. Es kann somit sowohl die Veräußerung des Werkes, also im vorliegenden Fall die Fotografien, als auch die Einräumung von Nutzungsrechten gemäß § 31 UrhG vereinbart worden sein.
Zu beachten ist, dass das nach der Auslegungsregel des § 44 Abs. 1 UrhG im Zweifel mit der Veräußerung des Originals des Werkes, mithin also der Fotografien, eine Einräumung von Nutzungsrechten nicht gegeben ist. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass derjenige die Beweislast für die Einräumung von Nutzungsrechten trägt, der sich hierauf beruft.
Der Makler sollte sich daher zum einen das Sacheigentum an den Fotografien übertragen und zum anderen ein unbeschränktes Nutzungsrecht einräumen lassen und dies im Rahmen einer schriftlichen Vereinbarung fixieren.
b) Lichtbildschutz in diesem Bereich
Gemäß § 72 Abs. 1 UrhG werden Lichtbilder, also Fotografien, in entsprechender Anwendung der für Lichtbildwerke geltenden Vorschriften des Urhebergesetzes geschützt. Lichtbildwerke gehören insoweit nach § 2 Abs. 1 Nr. 5 UrhG zu den geschützten Werken, dass auch die Fotos von Immobilienobjekten von diesem Schutz umfasst sind, unabhängig davon, ob es sich dabei um Lichtbildwerte oder um bloße Lichtbilder handelt.
c) Vertragliche Vereinbarung zur Verhinderung der Mitnahme der Fotos
Bezüglich dieser Frage ist das unter a) Gesagte zu berücksichtigen. Ein Ausschluss der Mitnahme von Fotos durch vertragliche Vereinbarungen zwischen dem Makler und seiner Mitarbeiter ist somit möglich.
4. Wie ist es urheberrechtlich zu beurteilen, wenn man Landkartenausschnitte einfach scannt und bei Exposés/ Internetauftritten verwendet?
Ein urheberrechtlicher Schutz der Landkartenausschnitte könnte sich aus § 2 Abs. 1 Nr. 7 UrhG ergeben. Vorraussetzung hierfür ist, dass es sich um persönliche geistige Schöpfungen i. S. d. Vorschrift handelt. Topographische Karten oder Pläne sind unter den Schutz des Urheberrechts gestellt, obwohl sie regelmäßig einem praktischen Zweck dienen, der den Spielraum für eine individuelle Darstellungsweise einengt. Im Rahmen dieser Bestimmung darf daher kein zu hohes Maß an eigenschöpferischer Formgestaltung verlangt werden. Es reicht insoweit aus, dass eine individuelle – sich vom alltäglichen kartographischen Schaffen abhebende – Geistestätigkeit in dem darstellerischen Gedanken zum Ausdruck kommt, mag auch das Maß an Eigentümlichkeit, an individueller Prägung gering sein. Die schöpferische Eigentümlichkeit einer Karte kann sich bereits daraus ergeben, dass diese nach ihrer Konzeption von einer individuellen kartographischen Darstellungsweise geprägt ist, die sie zu einer in sich geschlossenen eigentümlichen Darstellung des betreffenden Gebiets macht.
Wie weit und ob hinsichtlich von topographfischen Karten der Urheberrechtsschutz greift im Einzelfall, ist abschließend noch nicht geklärt und müsste, wenn es zu Gerichtsverfahren käme, durch entsprechende Sachverständigengutachten geklärt werden.
Damit kann Maklern nur empfohlen werden, sich entweder von den Kartenherausgebern entsprechende Nutzungsrechte einräumen zu lassen oder bei Internetauftritten mit Verlinkungen zu arbeiten, statt diese einfach abzufotografen und zu veröffentlichen.
Fazit: Der Makler begeht keinerlei Urheberrechtsverletzungen, wenn er sich an die Vorgaben in den obigen Ausführungen hält und deren gesetzlichen Vorgaben stets beachtet.