Immobilienmakler – Maklervertrag auch nach Erbringung der Maklerleistung möglich

1. Ein Maklervertrag kann auch nach der Erbringung der Maklerleistung abgeschlossen werden.

2. Der Vertragspartner des Maklers schuldet die Maklerprovision auch dann, wenn der Hauptvertrag mit einer beim Abschluss des Maklervertrages noch nicht existenten juristischen Person zustande kommt, wenn deren spätere Gründung bereits im Maklervertrag angedeutet war.

OLG Koblenz, Urteil vom 19.12.2013 – 5 U 950/13

BGB §§ 133, 157, 652

Problem/Sachverhalt

Die klagende Maklerin begehrt von der beklagten GmbH Maklerprovision in Höhe von 59.500 € mit der Behauptung, dieser die Möglichkeit der Anpachtung eines Grundstücks der Gemeinde O. zum Betrieb einer Solaranlage nachgewiesen zu haben. Für den Abschluss eines derartigen Pachtvertrages mit der Beklagten „oder einer noch nicht näher bezeichneten Gesellschaft, welche mit der Beklagten verbunden ist (z. B. noch zu gründende Projektgesellschaft)“ habe die Beklagte eine Maklerprovision in der genannten Höhe versprochen. Den Pachtvertrag hat die Gemeinde O. etwa ein Jahr später mit der X-Solar GmbH abgeschlossen. Dabei handelte es sich um eine von dem damaligen Geschäftsführer D. der Beklagten gegründete neue Gesellschaft, deren Geschäftsführerin dessen Lebensgefährtin wurde. Das Landgericht hat nach Durchführung der Beweisaufnahme diesen Sachverhalt festgestellt und die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Hiergegen wendet sich diese mit der Berufung.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Das OLG bestätigt zunächst den Abschluss eines Maklervertrages. Zwar ist der Maklervertrag im vorliegenden Fall erst nach bereits erbrachter Maklerleistung abgeschlossen worden. Dies steht jedoch der Wirksamkeit des Vertrages nicht entgegen (BGH NJW-RR 1991, 820; NJW-RR 1991, 686). Auch der Inhalt der Vereinbarung steht der Provisionsforderung nicht entgegen. Der übereinstimmende Rechtsbindungswille der Parteien ging dahin, dass die Beklagte eine Provision auch für den Fall der Weitergabe des Nachweises der Vertragsgelegenheit an eine noch zu gründende Gesellschaft schulden sollte, die gezielt für die Ausnutzung dieser Gelegenheit erst noch gegründet werden sollte. Die Art der erforderlichen „Verbindung“ zwischen der Beklagten und der noch zu gründenden Projektgesellschaft war im Vertragstext nicht definiert. Die durch Auslegung zu ermittelnden Voraussetzungen für die Entstehung des Provisionsanspruchs sind eingetreten, weshalb der Maklerin die Provision zusteht.

Praxishinweis

In aller Regel wird zunächst der Maklervertrag abgeschlossen, in dessen Erfüllung der Makler dann die provisionsauslösende Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit erbringt. Häufig kommt der Maklervertrag dadurch (konkludent) zustande, dass der Maklerkunde in Kenntnis des Provisionsverlangens des Maklers dessen Dienste in Anspruch nimmt, weil er damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen gibt, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages annehmen will (BGH NJW 2012, 2268, 2269 m. w. N.). Allein das mit der Nachweiserbringung verbundene Provisionsverlangen des Maklers reicht nicht aus, um einen Provisionsanspruch zu begründen. Der Maklerkunde muss vielmehr das Provisionsverlangen des Maklers – sei es konkludent oder ausdrücklich – annehmen. Nimmt er ohne eine solche Annahme die nachgewiesene oder vermittelte Vertragsgelegenheit wahr, steht dem Makler ein Provisionsanspruch nicht zu, weil es an einem Maklervertrag fehlt. Im vorliegenden Fall heißt es in den Urteilsgründen lediglich, nach den Feststellungen des Landgerichts habe die Beklagte das Vertragsangebot der Maklerin angenommen, ohne dass dies näher ausgeführt wird. Wegen des im Schuldrecht geltenden Grundsatzes der Vertragsfreiheit kann die Verpflichtung zur Zahlung einer Provision auch unabhängig von dem Vorliegen einer echten Maklerleistung begründet werden (BGH IMR 2006, 205). Dabei kann letztlich dahinstehen, ob dieser Vertrag vor oder nach Erbringung der Maklerleistung abgeschlossen wird.

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2014, 353