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Keine Hinweispflicht, IMMO-Professional

Der moderne Makler ist nicht mehr bloßer Wissensvermittler (Nachweiserbringer). Er greift aktiv in das Vertragsanbahnungsverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer ein. Er klärt den Sachverhalt auf, beschafft die nötigen Informationen, holt Auskünfte ein und fördert so auf vielfältige Weise den Vertragsabschluss. Der Makler nimmt damit eine Vertrauensstellung für seinen Auftraggeber ein. Seine Informationen bilden häufig die Grundlage für die Kaufentscheidung des Erwerbers.

Der Makler wird deshalb stets bemüht sein, dem Käufer sämtliche Informationen zu beschaffen, die dessen Entschluss zum Erwerb der Immobilie fördern.

Diese Entscheidungen sind für den Kaufinteressenten wichtig. Er muss sich deshalb auf sie verlassen können. Dies bedeutet, dass der Makler stets gewissenhaft prüfen muss, ob die Informationen stimmen. Er darf hierbei weder zu Übertreibungen greifen, noch darf er negative Fakten weglassen. Aufgrund des erteilten Maklerauftrages ist er Interessenvertreter seines Auftraggebers. Er steht zu diesem in einem besonderen Treueverhältnis, aus dem sich für ihn bei der Erfüllung seiner Aufgaben bestimmte Nebenpflichten ergeben. Der Makler ist deshalb grundsätzlich verpflichtet, seinen Kunden nicht nur über das aufzuklären, was unerlässlich ist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird. Er muss ihn vielmehr über alle ihm bekannten Umstände aufklären, die für die Entscheidung seines Kunden von Bedeutung sein können.

In diesem Zusammenhang hatte das Oberlandesgericht Frankfurt über die Frage zu entscheiden, ob der Makler seinen Kunden darüber aufklären muss, dass es sich bei der Immobilie, die der Kunde zu erwerben beabsichtigte, um ein Fertighaus handelte. Der Kunde, der von diesem Umstand später erfuhr, war der Meinung, der Makler hätte ihn hierüber aufklären müsse. Ein Fertighaus hätte er nämlich niemals gekauft.

Das Oberlandesgericht Frankfurt hat die Klage abgewiesen. Es ist zu dem Ergebnis gelangt, dass der Makler nicht zu einem entsprechenden Hinweis verpflichtet war. Zur Begründung hat das Gericht ausgeführt:

„Ein Fertighaus ist im Vergleich zu einem in konventioneller Massivbauweise errichteten Gebäude nicht ohne weiteres ein Haus mit minderem Gebrauchs- oder Verkehrswert. Selbst wenn die Behauptung der Erwerber zutreffen sollte, dass Fertighäuser schwieriger zu veräußern sind als in konventioneller Weise errichtete Häuser, und dass es sich deshalb bei der Bauweise um einen wertbildenden Faktor handelt, war der Makler nicht zu einem entsprechenden Hinweis verpflichtet.“

Das Oberlandesgericht Frankfurt stellt sodann noch einmal klar, dass ein entsprechender Hinweis nur dann erforderlich ist, wenn für den Makler erkennbar war, dass es dem Erwerber gerade darauf ankam, ein Haus in Massivbauweise zu erwerben. Solche Erkenntnisse lagen jedoch im konkreten Falle nicht vor.

Als Grundsatz kann festgehalten werden: Der Makler muss den Kaufinteressenten über solche Umstände informieren, die für diesen erkennbar von Bedeutung sind. Er darf hier weder etwas beschönigen, noch weglassen. Die Angaben des Maklers im Exposé wie auch im Gespräch sollten die Merkmale des Objektes zutreffend wiedergeben.

Wenn Sie die Entscheidung im Original-Text lesen möchten, können Sie diese beim Verfasser anfordern.

Autor: Wolfgang Lehner, IMMO-Professional 1/06, S. 54

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