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Makler: Voraussetzungen des Provisionsanspruchs gegenüber dem Verkäufer

1. Informiert der Verkäufer-Makler bei einer Besichtigung zwar den Kaufinteressenten über das Objekt und über die Person des Verkäufers, nicht jedoch den Verkäufer (seinen Auftraggeber) über die Person des Kaufinteressenten, hat er gegenüber dem Verkäufer keine Nachweisleistung erbracht.

2. Kauft nicht die nachgewiesene Interessentin, sondern deren Schwester das Objekt, erwirbt der Makler mangels Nachweisleistung keinen Provisionsanspruch gegen den Verkäufer.

OLG Karlsruhe, Urteil vom 13.06.2007 – 15 U 60/05

§ 652 BGB

Problem/Sachverhalt

Die Klägerin (Maklerin) verlangt von dem Beklagten (Verkäufer) Maklerprovision. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Aufgrund eines wirksamen Maklervertrages habe die Klägerin dem Beklagten die spätere Käuferin nachgewiesen. Hierfür sei ausreichend, dass die spätere Käuferin bei einer Hausbesichtigung anwesend gewesen sei. Soweit sich der Beklagte darauf berufe, die Käuferin sei nicht in der ihm von der Klägerin übergebenen „Interessentenliste“ aufgeführt gewesen, sei dies als treuwidrig anzusehen. Denn bei der aufgeführten Person habe es sich um die Schwester der Käuferin gehandelt. Zwischen Geschwistern bestünde eine enge persönliche Beziehung, so dass die Personenverschiedenheit ohne Bedeutung sei. Gegen dieses Urteil wendet sich der Beklagte mit der Berufung. Die Klägerin habe ihm mit der Übergabe der Interessentenliste die Schwester der Klägerin nachgewiesen, nicht aber diese selbst. Es fehle deshalb an einem Nachweis.

Entscheidung

Das OLG hebt das angefochtene Urteil auf und weist die Klage ab. Es fehle an einer hinreichenden Nachweistätigkeit. Der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages setze grundsätzlich voraus, dass der Makler seinem Auftraggeber (hier: dem Verkäufer) alle Informationen mitteilt, die diesen in die Lage versetzen, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Dazu gehöre insbesondere die Benennung eines konkreten Vertragspartners. Hieran fehle es im vorliegenden Fall. Die Klägerin habe dem Beklagten durch Übergabe der „Interessentenliste“ die Schwester der späteren Käuferin benannt, nicht aber diese selbst. Dies reiche nicht aus.

Ein Provisionsanspruch stünde der Klägerin auch nicht unter dem Gesichtspunkt der „wirtschaftlichen Identität“ zu. Dieser Gesichtspunkt spiele im vorliegenden Fall keine Rolle. In einem Fall der vorliegenden Art sei für den Maklerkunden (Verkäufer) der Vertragsabschluss mit jedem Bewerber, der bereit und in der Lage sei, den geforderten Kaufpreis zu zahlen, wirtschaftlich identisch. Da der Makler eine Provision aber nur für diejenigen Vertragsgelegenheiten beanspruchen kann, die er selbst tatsächlich nachgewiesen hat, kann eine „wirtschaftliche Identität“ in einem Fall der vorliegenden Art kein taugliches Abgrenzungskriterium für das Entstehen des Maklerlohns sein.

Praxishinweis

Der sehr sorgfältig begründeten Entscheidung ist in allen Punkten zuzustimmen. Es ist streng zu trennen zwischen Verkäufer- und Käuferprovisionsanspruch. Die Voraussetzungen der Provision müssen völlig selbständig und unabhängig voneinander für den jeweiligen Provisionsanspruch vorliegen. Im vorliegenden Fall hatte die Maklerin dem Verkäufer die spätere Käuferin – unstreitig – nicht nachgewiesen. Nachgewiesen worden war – durch Übergabe der Interessentenliste – die Schwester der späteren Käuferin. Mit Recht hat das OLG festgestellt, dass die Frage der „wirtschaftlichen Identität“ für den vorliegenden Fall kein taugliches Abgrenzungskriterium sein kann. Insgesamt eine lesenswerte Entscheidung, die sich mit zahlreichen grundsätzlichen Fragen der Entstehung des Maklerprovisionsanspruchs befasst.

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2008, 255

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