§ 16a EnEV: Makler muss Pflichtangaben machen!

Die in § 16a Abs. 1 EnEV vorgeschriebenen Informationen (zur Art des Energieausweises, zum Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch p. p.) sind wesentlich im Sinne von § 5a Abs. 2 UWG.

Die Vorschrift des § 16a Abs. 1 EnEV richtet sich nur an den Verkäufer / Vermieter einer Immobilie, nicht aber an einen Immobilienmakler.

OLG Bamberg, Urteil vom 05.04.2017 – 3 U 102/16
EnEV § 16a; UWG § 3 Abs. 1, § 5a Abs. 2 S. 1, § 8 Abs. 1, 3, § 12 Abs. 1 S. 2

Problem/Sachverhalt

Die beklagte Maklerin veröffentlichte zwei Zeitungsanzeigen, in denen sie hinsichtlich der beworbenen Immobilien unzureichende Angaben gem. § 16a EnEV machte, weshalb sie abgemahnt wurde. Die verlangte Unterlassungserklärung gab sie nicht ab. Das darauf-hin angerufene Landgericht vertrat die Auffassung, dass § 16a EnEV auch für Makler gelte und verurteilte die Maklerin antragsgemäß zur Unterlassung sowie zur Zahlung der Abmahn-kosten. Hiergegen wendet sich die Beklagte mit der Berufung.

Entscheidung

Im Ergebnis ohne Erfolg! Entgegen der Auffassung des Landgerichts ergibt sich der Klaganspruch allerdings nicht aus § 16a Abs. 1 EnEV. Der Makler ist nicht Normadressat dieser Vorschrift. Eine Erstreckung der Informationsverpflichtung auf den Makler würde einen Fall unzulässiger Rechtsfortbildung darstellen. Den Gesetzesmaterialien lässt sich eindeutig entnehmen, dass der nationale Verordnungsgeber bewusst davon abgesehen hat, Makler in den Kreis der nach § 16a EnEV Verpflichteten aufzunehmen. Deshalb trägt in allen Fällen – also auch bei Aufgabe einer Immobilienanzeige durch den Makler – (allein) der Verkäufer die Verantwortung dafür, dass die Anzeige die notwendigen Pflichtangaben nach § 16a EnEV enthält. Die Klage erweist sich jedoch gleich-wohl als begründet, weil die beanstandeten Annoncen nach § 5a Abs. 2 UWG unlauter waren. Die in § 16a Abs. 1 EnEV vorgeschriebenen Informationen sind wesentlich i. S. v. § 5a Abs. 2 UWG. Voraussetzung für die Wesentlichkeit ist dabei, dass die Angabe unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen vom Unternehmer erwartet werden kann und ihr für die geschäftliche Entscheidung des Verbrauchers zudem ein erhebliches Gewicht zu-kommt. Die unzureichenden energiebezogenen Informationen können Verbraucher dazu veranlassen, Kontakt mit der Beklagten aufzunehmen. Die zugrunde liegende Entscheidung würden die Verbraucher möglicherweise nicht so getroffen haben, wenn sie schon durch die Immobilienanzeigen über die in § 16a Abs. 1 EnEV genannten Umstände informiert worden wären. Der Unterlassungsanspruch des Klägers ergibt sich mithin (jedenfalls) aus § 5a Abs. 2 i. V. m. §§ 3 Abs. 1, 8 Abs. 1 und 3 Nr. 3 UWG.

Praxishinweis

Die Frage, ob § 16a EnEV entgegen seinem eindeutigen Wortlaut auch auf Makler Anwendung findet, war in der Rechtsprechung der Landgerichte umstritten. Zahlreiche Gerichte, so auch das Landgericht im vorliegenden Rechtsstreit, vertraten die Auffassung, bei richtlinienkonformer Auslegung des § 16a Abs. 1 EnEV sei der Makler, obwohl in dieser Vorschrift nicht aufgeführt, als Normadressat an-zusehen. Hiergegen wurde eingewandt, mangels auslegungsbedürftiger Lücke verletze eine Einbeziehung des Maklers in den Pflichtenkreis des § 16a EnEV allgemeine Auslegungsregeln. Dies auch deshalb, weil die Verletzung der Angabepflicht gem. § 27 Abs. 2 Nr. 6 EnEV bußgeldbewehrt ist, weshalb der Normadressat nicht erst durch Auslegung oder Analogie er-mittelt werden darf (vgl. hierzu LG Tübingen mit Anmerkung Lehner, IMR 2016, 86). Nach dem OLG München (IMR 2017, 337) hat nun auch das OLG Bamberg festgestellt, dass Immobilienmakler nicht zum Adressatenkreis des § 16a EnEV gehören. Der Makler muss die Angaben allerdings nun gem. § 5a Abs. 2 UWG machen.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Wolfgang Lehner, Heidelberg