Altbausanierung: Architekt trifft gesteigerte Überwachungspflicht

1. Bei Sanierungsarbeiten an Altbauten hat der Architekt seine Überwachung intensiv auszugestalten.

2. Die Tatsache, dass ein Baumangel vorliegt, rechtfertigt für sich allein nicht die Annahme eines Überwachungsverschuldens des Architekten.

OLG Celle, Urteil vom 28.03.2007 – 7 U 188/06

HOAI § 15 Nr. 8

Problem/Sachverhalt

Der Auftraggeber beauftragte die Architekten mit der Planung und Überwachung von Sanierungs- und Erweiterungsarbeiten an einem bereits vorhandenen Gebäude. Wegen nach Abschluss der Arbeiten auftretender Mängel im Bereich der Malerarbeiten und bei der Anbringung einer Nottreppe nimmt der Auftraggeber die Architekten wegen Verletzung ihrer Überwachungspflicht in Anspruch. Die Architekten wenden hiergegen ein, die Mängel seien an Gewerken aufgetreten, bei deren Ausführung es sich um handwerkliche Selbstverständlichkeiten handele, die ein Architekt nicht zu überwachen habe.

Entscheidung

Das Gericht differenziert die Haftung der Architekten: Hinsichtlich der Nottreppe bejaht es eine Verletzung der Überwachungspflicht. Hinsichtlich der Malerarbeiten lehnt es eine solche ab. Grundsätzlich hat der Architekt die von ihm vertraglich geschuldete Leistung den örtlichen Gegebenheiten und den einzelnen Gewerken anzupassen. Je schwieriger und gefahrenträchtiger diese Arbeiten sind, desto intensiver und umfangreicher muss seine Überwachungstätigkeit sein. Danach trifft den Architekten bei der Ausführung von Sanierungsarbeiten an Altbauten eine intensive Überwachungspflicht, da gerade bei der Ausführung dieser Arbeiten häufig Probleme auftreten können, die bei Beginn der Arbeiten nicht vorhersehbar waren. Es gilt zwar der Grundsatz, dass eine Überwachungspflicht in Bezug auf handwerkliche Selbstverständ-lichkeiten nicht besteht. Bei Arbeiten am Altbestand kann sich jedoch gleichwohl auch insoweit eine gesteigerte Überwachungspflicht ergeben. Im vorliegenden Fall hatten die Architekten mit dem Maler vor Ausführung der Arbeiten eine Begehung der Räume vorge-nommen, sich vor Ort entsprechend den Verpflichtungen, die eine Altbausanierung mit ich bringt, informiert und die Planung mit dem zuständigen Handwerker auf die örtlichen Gegebenheiten abgestimmt. Eine weitergehende Pflicht traf sie nicht. Die daraufhin auszuführenden Arbeiten und die Wahl der richtigen Grundierung unterliegen der speziellen handwerklichen Sachkunde des Malers. Eine Überwachung durch die Architekten war hierbei nicht erforderlich. Anders hinsichtlich der Nottreppe: Insoweit erforderten die durchzuführenden Arbeiten eine besondere Überwachung seitens der Architekten. Durch die Anschlüsse der Treppe an der Außenfassade musste die Fassadenabdichtung durchdrungen werden. Hierdurch entstand die Gefahr möglicher Feuchtigkeitsschäden. Da es sich hierbei um schwierige und gefahrenträchtige Arbeiten handelte, hätten die Architekten diese Arbeiten besonders überwachen müssen. Allerdings bedarf es in jedem Fall der zusätzlichen Feststellung, dass die Mangelhaftigkeit der Werkleistung auf der unterbliebenen Überwachung durch den Architekten beruht. Die Tatsache allein, dass ein Baumangel vorliegt, rechtfertigt für sich genommen nicht bereits die Annahme eines Überwachungsverschuldens des Architekten.

Praxishinweis

Ob den Architekten eine Überwachungspflicht trifft, hängt häufig von den Besonderheiten des Einzelfalles ab. Die Rechtsprechung hat hierzu griffige Kriterien entwickelt. Bei Arbeiten am Altbestand liegt in der Regel eine gesteigerte Überwachungspflicht vor, weil – anders als beim Neubau – häufig nicht vorhersehbare Probleme auftreten können , die ein Eingreifen des Architekten erfordern.

Autor: Wolfgang Lehner, IBR 2007, 691