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Berechnung der Maklerprovision: Zubehör des Hauses ist mit zu berücksichtigen!

Im Zweifel erstreckt sich eine Verpflichtung zur Veräußerung einer Sache auch auf deren Zubehör. Daher ist bei der Berechnung der Maklerprovision kein von dem Gesamtkaufpreis gesondert ausgewiesener Teilbetrag für mitverkauftes Zubehör abzuziehen.

AG Charlottenburg, Urteil vom 02.07.2014 – 231 C 51/14

BGB §§ 97, 926, 652

Problem/Sachverhalt

Die klagende Maklerin hat den beklagten Käufern nach Abschluss des von ihr nachgewiesenen Kaufvertrages die vereinbarte Provision in Höhe von € 31.059,00 in Rechnung gestellt. Die Beklagten zahlten lediglich € 29.773,80. Hinsichtlich des Restbetrages in Höhe von € 1.285,20 stellten sie sich streitig. Die vereinbarte Provision betrug „7,14 % inkl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer aus dem Kaufpreis“. Der Kaufpreis betrug € 435.000,00. In § 2 des notariellen Kaufvertrages heißt es: „Mitverkauft werden folgende Sachen: … Der hierauf entfallende Teil des Kaufpreises beträgt € 18.000,00“. Die Beklagten meinen, die Provision berechne sich lediglich aus dem um € 18.000,00 reduzierten Kaufpreis, mithin aus € 417.000,00. Der Teilbetrag von € 18.000,00 für mitverkaufte Sachen gehöre nicht zu dem der Provisionsberechnung zugrunde zu legenden Kaufpreis für die Immobilie, weshalb sie den hierauf entfallenden Provisionsanteil nicht schuldeten.

Entscheidung

Das AG verurteilt die Beklagten antragsgemäß zur Zahlung der noch offenen Restprovision. Gemäß § 311c BGB erstreckt sich die Verpflichtung zur Veräußerung einer Sache im Zweifel auch auf deren Zubehör. Darin kommt der gesetzgeberische Wille zum Ausdruck, dass eine wirtschaftliche Einheit von Hauptsache und Zubehör im Fall einer Veräußerung fortbestehen und dies im Zweifel auch dem Willen der Beteiligten entsprechen soll. Dies spiegelt sich auch in der sachenrechtlichen Parallelvorschrift des § 926 Abs. 1 S. 2 BGB wider. Die Auslegungsregel ist widerleglich, d. h. die Verpflichtung zur Übereignung erstreckt sich dann nicht auf Zubehör, wenn dieses ausdrücklich ausgenommen wird. Dass die wirtschaftliche Einheit fortbestehen soll, haben Verkäufer und Käufer im vorliegenden Grundstückskaufvertrag ausdrücklich bestätigt, weil sie kein Zubehör vom Kaufgegenstand ausgenommen haben. Aus dem Kaufvertrag ergibt sich mithin, dass sich die Verpflichtung zur Übereignung des Grundstücks auch auf dessen Zubehör erstreckte und dementsprechend sich auch der Kaufpreis als Gegenleistung auf das Grundstück nebst Zubehör bezog. Bei den in § 2 des Kaufvertrages aufgelisteten Sachen handelte es sich um Zubehör i. S. d. § 97 BGB. Die Parteien haben das Grundstück einschließlich Zubehör in seiner Gesamtheit als „Kaufobjekt“ bezeichnet und sodann für dieses einen einheitlichen Kaufpreis vereinbart. Dass aus – durchaus legitimen – Gründen der Steuerersparnis bezogen auf die Grunderwerbsteuer sodann noch eine gesonderte Auflistung und Bewertung des Zubehörs erfolgte und diese Gestaltung vom Finanzamt auch für die Bemessung der Grunderwerbsteuer akzeptiert wurde, ist für die vertragliche Vereinbarung zu Gunsten der Klägerin unerheblich, da es sich hierbei um ein öffentlich-rechtliches Rechtsverhältnis zwischen anderen Beteiligten handelt. Grundstück und Zubehör bilden einen einheitlichen Kaufgegenstand, so dass der hierfür vereinbarte (Gesamt-)Kaufpreis Berechnungsgrundlage der streitigen Provision ist.

Praxishinweis

Aus steuerlichen Gründen wird der vereinbarte Kaufpreis gelegentlich in Unterpositionen aufgeteilt. Gleichwohl handelt es sich bei dem Gesamtbetrag um den „Kaufpreis“ als Bemessungsgrundlage für die vereinbarte Provision. Ist Gegenstand der Maklertätigkeit ein Immobilienkaufvertrag, ist die Höhe des Kaufpreises in der Regel unproblematisch. Anders ist es etwa bei der Veräußerung eines Unternehmens. Soll die Maklerprovision einen Prozentsatz vom „Kaufpreis“ betragen, ist es ggf. sinnvoll, diesen „Kaufpreis“ näher zu definieren, jedenfalls dann, wenn sich dieser aus verschiedenen Komponenten zusammensetzt.

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2015, 205

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