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Immobilienmakler – Kaufpreisabweichung und das Gebot der inhaltlichen Kongruenz

1. Die inhaltliche Kongruenz kann nicht deshalb verneint werden, weil es zu Gunsten des Maklerkunden zu einer höheren Abweichung zwischen dem vom Vertragspartner ursprünglich geforderten und dem schließlich vereinbarten Kaufpreis gekommen ist.

2. Der Abschluss eines Maklervertrages, der dem Erwerb eines Hausgrundstücks dient, ist kein Geschäft zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs.

OLG Jena, Urteil vom 06.04.2011 – 2 U 862/10

§§ 652, 1357 Abs. 1 BGB

Problem/Sachverhalt

Der Kläger begehrt Käuferprovision von einem Ehepaar. Den Maklervertrag hatte nur der Ehemann abgeschlossen. Das Landgericht bejaht den Provisionsanspruch gegen beide Eheleute. Der Provisionsanspruch scheitere nicht daran, dass der spätere Kaufpreis um 6 % von dem ursprünglich von der Verkäufer-seite verlangten Kaufpreis zu Gunsten der Käufer abwich. Für die Provisionsforderung hafteten beide Eheleute gesamtschuldnerisch. Hiergegen wenden sich die Beklagten mit der Berufung.

Entscheidung

Mit teilweisem Erfolg! Das OLG bestätigt das Urteil gegen den Ehemann. Die Klage gegen die Ehefrau weist es ab. Die Provisionsforderung gegen den Ehemann scheitert nicht daran, dass der ursprünglich von den Verkäufern verlangte Kaufpreis um 6 % von dem später vereinbarten Kaufpreis abwich. Das Gebot der inhaltlichen Kongruenz ist hierdurch nicht verletzt. Die Abweichung ist geringfügig. Auch ist ein Verhandlungsspielraum üblich. Eine inhaltliche Kongruenz könne nur bei wesentlich höheren Preisabweichungen verneint werden. Der Anspruch gegen die Ehefrau ist unbegründet. Sie hat mit dem Kläger keinen Maklervertrag abgeschlossen. Eine Haftung über die Regelung zur Schlüsselgewalt (§ 1357 BGB) besteht nicht. Bei dem Abschluss eines Maklervertrages im Hinblick auf den Erwerb von Grundeigentum handelt es sich nicht um ein Geschäft zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs der Familie. Der Umstand, dass der Ehemann nur einen hälftigen Miteigentumsanteil an der Immobilie erworben hat, steht dem Provisionsanspruch ebenfalls nicht entgegen. Aufgrund des Näheverhältnisses zwischen den Eheleuten kommt der Miterwerb der Ehefrau unmittelbar dem Ehemann zu Gute. Das Merkmal der persönlichen Kongruenz ist ebenfalls erfüllt.

Praxishinweis

Das Urteil liegt auf der Linie der ständigen Rechtsprechung. Es ist üblich, dass sich die ursprünglich verlangte Kaufpreishöhe im Rahmen der Verhandlungen je nach Marktlage verändert. Das Interesse des Verkäufers ist stets darauf gerichtet, einen höchst möglichen Kaufpreis zu erzielen, dasjenige des Kaufinteressenten darauf, einen möglichst geringen Kaufpreis zu bezahlen. Entscheidend ist die Nachfragesituation. Der dem Makler erteilte Verkäuferauftrag ist deshalb darauf gerichtet, einen Kaufinteressenten nachzuweisen bzw. zu vermitteln, der den höchstmöglichen Kaufpreis zu zahlen bereit ist. Abweichungen von den ursprünglichen Kaufpreisvorstellungen des Verkäufers sind deshalb dem Maklervertrag immanent. Bei der Frage der wirtschaftlichen Kongruenz ist mithin eine großzügige Betrachtungsweise geboten. So hat der BGH eine Abweichung von 15 % für provisionsunschädlich gehalten (BGH NJW 2008, 651, 653 Rd. Ziff. 26). Je nach Einzelfall dürfte damit die Obergrenze der Kongruenz jedoch noch nicht erreicht sein. Abweichungen von den Preisvorstellungen führen nur dann zu fehlender Gleichwertigkeit, wenn nach der Vereinbarung zwischen den Parteien nur zu einem bestimmten Preis verkauft werden soll. Mit Recht verneint das OLG die Anwendung des § 1357 BGB (s. a. OLG Oldenburg IMR 2010, 396). Für Makleraufträge im Zusammenhang mit Mietverträgen mag etwas anderes gelten (vgl. hierzu auch LG Darmstadt, Beschluss vom 25.08.2005 – 25 S 81/05, imr-online).

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2011, 342

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