Immobilienmakler: Makler darf gleichzeitig für Verkäufer und Erwerber tätig werden

1. Beauftragt ein Grundpfandgläubiger nach Anordnung der Zwangsversteigerung einen Makler mit der Suche nach Interessenten an einem freihändigen Erwerb des Objekts und lässt sich derselbe Makler in einem „Kaufanwärter/Maklervertrag“ auch von dem Kaufinteressenten beauftragen, so liegt im Zweifel für beide Seiten nur eine Tätigkeit als Nachweismakler vor und ist diese Doppeltätigkeit in der Regel auch ohne ausdrückliche Gestattung zulässig, und zwar selbst dann, wenn dem Maklerkunden die Doppeltätigkeit des Maklers unbekannt gewesen war.*)

2. Erklären Vertragsparteien in einer notariellen Urkunde, Ihnen sei eine „Vermittlungstätigkeit“ des Maklers bekannt, steht dies der Annahme einer Nachweistätigkeit unter den Umständen des einzelnen Falles nicht entgegen.*)

OLG Saarbrücken, Urteil vom 17.09.2015 – 4 U 131/14

BGB, §§ 652, 654

Problem/Sachverhalt

Der während eines laufenden Zwangsversteigerungsverfahrens von der Gläubigerin mit der Suche nach Kaufinteressenten beauftragte Makler weist nach Abschluss eines Maklervertrages einem Interessenten die Erwerbsmöglichkeit nach, die dieser wahrnimmt. Die Zahlung der Provision verweigert er mit der Begründung, der Makler habe seinen Provisionsanspruch wegen einer unzulässigen Doppeltätigkeit verwirkt. Er sei für beide Seiten als Vermittlungsmakler tätig geworden. In der im Kaufvertrag enthaltenen Maklerklausel hieße es, der Kaufvertrag sei durch Vermittlung der Klägerin zustande gekommen. Da der Makler auch für ihn als Vermittlungsmakler tätig geworden sei, läge eine unzulässige Doppeltätigkeit vor. Das Landgericht verurteilt den Beklagten antragsgemäß zur Zahlung. Hiergegen wendet er sich mit der Berufung.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Dem Makler ist mangels anderslautender Vereinbarung eine Doppeltätigkeit für beide Vertragsparteien grundsätzlich erlaubt, (§ 654 BGB), sofern er für beide Teile als Nachweismakler oder für den einen als Vermittlungs- und für den anderen als Nachweismakler tätig wird. Dies gilt auch dann, wenn dem Maklerkunde die Doppeltätigkeit des Maklers unbekannt ist. Für seine Behauptung, der Makler sei für beide Seiten als Vermittlungsmakler tätig gewesen, ist der Kunde beweispflichtig. Eine solche Tätigkeit ergibt sich nicht bereits aus der Bezeichnung des Maklers oder seiner Tätigkeit. Die Begriffe Nachweismakler und Vermittlungsmakler werden im Rechtsalltag häufig nicht auseinandergehalten. Deshalb kann eine als Vermittlungsauftrag bezeichnete Abrede bereits bei Vorliegen einer reinen Nachweistätigkeit einen Provisionsanspruch auslösen. Mit dem Begriff „Vermittlung“ ist in der Regel ein Nachweis oder eine Vermittlung im Sinne von § 652 Abs. 1 S. 1 BGB gemeint. Diese Interpretation entspricht dem üblichen Sprachgebrauch in vielen Maklerverträgen. Hier erfolgte eine Nachweistätigkeit.

Praxishinweis

Die Entscheidung entspricht in jeder Hinsicht der zu § 654 BGB ergangenen Rechtsprechung. Maklertätigkeit ist meistens Nachweistätigkeit. Die Vermittlungstätigkeit stellt eine seltene Ausnahme dar (OLG München, NJW-RR 1996, 239). Auch der Gesetzgeber verwendet den Begriff der Vermittlung synonym für die Nachweistätigkeit (z.B. Wohnungsvermittlungsgesetz). Auch Notare verwenden in notariellen Maklerklauseln sehr häufig den Begriff „Vermittlung“, wenn sie den Nachweis meinen (siehe auch OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.02.1995 – 7 U 59/94 bei juris).

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2015, 518