Immobilienmakler – Provision: Hinweis auf Maklercourtage nicht ausreichend!

Ein Maklervertrag kommt erst zustande, wenn der Interessent nach Zugang eines ausdrücklichen Provisionsverlangens weitere Dienste des Maklers in Anspruch nimmt. Der Vermerk auf dem Exposé „Kaufpreis plus Maklercourtage“ erfüllt diese Voraussetzungen nicht.

AG München, Urteil vom 27.10.2011 – 222 C 5991/11 – § 652 BGB

Problem/Sachverhalt

Ein Makler verlangt von einem Käufer Maklerprovision in Höhe von € 42.840,00. Wohl zur Verbesserung seiner prozessualen Situation tritt er die Provisionsforderung an einen Dritten ab, der hieraus einen Teilbetrag in Höhe von € 5.000,00 einklagt. Ein ausdrücklicher Maklervertrag war nicht abgeschlossen worden. Der Kläger beruft sich auf einen konkludenten Vertragsabschluss. Der Makler habe dem Kaufinteressenten ein Exposé übergeben. Auf diesem habe sich nach einer kurzen Beschreiben des Objekts folgende Formulierung befunden: „Kaufpreis Mio. Euro 1.200.000,00 zzgl. 3,57 % Maklercourtage (inkl. MwSt.)“. In der Folgezeit nimmt der Kaufinteressent diverse maklertypische Leistungen in Anspruch und erwirbt das Objekt. Der Makler stellt daraufhin die Provision in Rechnung und lässt, nachdem der Käufer nicht zahlt, Teilklage erheben.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Das Amtsgericht bejaht die Zulässigkeit der Teilklage, weist diese aber als unbegründet ab. Zwischen dem Makler und dem Käufer ist kein Maklervertrag zustande gekommen. Ein ausdrücklicher Vertragsabschluss liegt nicht vor. Zwar kann ein Maklervertrag auch konkludent abgeschlossen werden. Allerdings erklärt derjenige, der sich an einen Makler wendet, der mit Angeboten wirbt, damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision. Vielmehr darf der Kaufinteressent davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen und deshalb eine Leistung für diesen erbringen will. Ein konkludenter Vertragsabschluss setzt voraus, dass der Maklerkunde in Kenntnis des Provisionsverlangens des Maklers maklertypische Leistungen in Anspruch nimmt. Der Maklerkunde muss also bei Inanspruchnahme dieser Leistungen wissen, dass der Makler von ihm eine Provision verlangt. Diesen Anforderungen genügt die Formulierung in dem Exposé nicht. Die Formulierung „Kaufpreis zzgl. Maklercourtage“ kann von dem Kaufinteressenten auch so verstanden werden, dass lediglich die von dem Verkäufer zu zahlende Maklerprovision im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer auf den Käufer abgewälzt werden soll. Aus der Formulierung ergibt sich nicht mit der notwendigen Eindeutigkeit, dass der Makler auch von dem Käufer Provision verlangt, so dass in der anschließenden Inanspruchnahme maklertypischer Leistungen keine konkludente Vertragsannahme liegt.

Praxishinweis

Die Ausführungen des Gerichts zum konkludenten Abschluss eines Maklervertrages entsprechen ständiger Rechtsprechung. Die bloße Entgegennahme maklertypischer Leistungen durch den Kaufinteressenten ohne vorheriges ausdrückliches Provisionsverlangen seitens des Maklers führt nicht zum Abschluss eines Maklervertrages. Ohne Weiteres braucht der Kaufinteressent in einem solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet (BGH NJW 2005, 3779, 3780). Etwas anderes gilt nur bei der Erteilung eines Suchauftrages (BGH a. a. O.). Der von dem Makler verwendete Hinweis ist mehrdeutig. Er bringt nicht eindeutig zum Ausdruck, dass er auch Makler des Käufers sein und von diesem Provision erhalten will (vgl. hierzu OLG Rostock NJW-RR 2006, 857, 858). Die Bezeichnung „Maklercourtage“ hat keinen Bezug zum Käufer. Sie lässt nicht erkennen, dass der Makler im Erfolgsfall berechtigt sein soll, vom Käufer Provision zu verlangen (s. a. OLG Oldenburg, IMR 2010, 396 zu der Formulierung „Provision: Vermittlungsprovision 5,95 % vom Kaufpreis“). Hätte der Makler „Käuferprovision“ formuliert, wäre sein Provisionsverlangen eindeutig gewesen (vgl. auch OLG Karlsruhe IMR 2010, 67). Klare Formulie-rungen sind oft hilfreich.

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2012, 209