Immobilienmakler – Verhandlung über Preisnachlass ist keine Rechtsberatung

1. Ein Maklervertrag, in dem sich der Makler verpflichtet, einen Preisnachlass zu vereinbaren, ist nicht wegen Verstoßes gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz nichtig, da das Verhandeln eines Preisnachlasses keine rechtliche Prüfung erfordert und vielmehr als Ergebnis des Verhandlungsgeschicks des Maklers anzusehen ist.

2. Die Vorbereitung eines Notartermins und die „Begleitung“ von Verhandlungen mit Planungsbehörden und Fachfirmen sind keine Rechtsdienstleistungen.

OLG Bamberg, Beschluss vom 10.01.2013 – 6 U 60/12

§§ 134, 138, 812 BGB, §§ 2 Abs. 1, 5 RDG

Problem/Sachverhalt

Der Kläger, der sich als Kaufinteressent an einen Makler gewandt und dessen Dienste erfolgreich in Anspruch genommen hatte, verlangt von diesem die Rückzahlung geleisteter Maklerprovision in Höhe von € 9.282,00. Zur Begründung behauptet er, der Makler habe unzulässige Rechtsdienstleistungen erbracht, weshalb der Maklervertrag nichtig sei (§ 134 BGB). So habe der Makler mit dem Verkäufer einen Kaufpreisnachlass von mehr als 10% ausgehandelt und hierfür eine zuvor für diesen Fall vereinbarte zusätzliche Provision verlangt und erhalten. Zudem habe er den Notartermin vorbereitet und Verhandlungen mit Planungsbehörden und Fachfirmen begleitet. Dies seien unzulässige Rechtsdienstleistungen, die zur Nichtigkeit des Maklervertrages führten, weshalb dem Kläger ein Bereicherungsanspruch gem. § 812 BGB zustehe. Dem folgt das Landgericht nicht. Gegen das klagabweisende Urteil des Landgerichts wendet sich der Kläger mit der Berufung.

Entscheidung

Ohne Erfolg! In seinem der Zurückweisung vorausgehenden Beschluss gem. § 522 Abs. 2 ZPO weist das OLG mit wenigen Worten darauf hin, dass ein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) nicht ersichtlich sei. Auf die erschöpfenden Erwägungen des Landgerichts nimmt es Bezug. Der Provisions-anspruch des Maklers ist wirksam entstanden und nicht gem. § 134 BGB entfallen, weshalb ein Rückzahlungsanspruch nach Bereicherungsrecht nicht besteht.

Praxishinweis

Das OLG verweist auf die „erschöpfenden Erwägungen des Landgerichts“. Der Beschluss selbst enthält keine relevanten Ausführungen. Es versteht sich allerdings von selbst, dass eine Verhandlung mit dem Verkäufer über eine Reduzierung seiner Kaufpreisvorstellungen keine Rechtsdienstleistung gegenüber dem Kaufinteressenten darstellt. Allgemeine Preisverhandlungen stellen keine Rechtsdienstleistung dar. Dasselbe gilt für die „Vorbereitung“ eines Notartermins und die „Begleitung“ von Verhandlungen mit Planungsbehörden und Fachfirmen. Welcher Art diese Tätigkeiten des Maklers waren, lässt sich dem Beschluss allerdings nicht entnehmen. Eine Rechtsdienstleistung setzt nach der Legaldefinition in § 2 RDG voraus, dass in einer konkreten fremden Angelegenheit „eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls“ vorgenommen wird. Es muss sich also immer um eine rechtliche Prüfung im Einzelfall handeln. Allgemeine rechtliche Erläuterungen, etwa über die Länge einer Kündigungsfrist, den Begriff des Eigenbedarfs, über die Bedeutung einer Grundbucheintragung oder die Erläuterung eines Erbbaurechts stellen schon begrifflich keine Rechtsdienstleistung dar. Voraussetzung ist immer die rechtliche Prüfung und Beratung in einem konkreten Einzelfall. Selbst wenn es sich nach dieser Definition um eine Rechtsdienstleistung handelt, ist eine solche erlaubt, wenn sie als Nebenleistung im Zusammenhang mit einer anderen Tätigkeit erbracht wird, die zum Berufs- oder Tätigkeitsbild des Dienstleistenden gehört (§ 5 Abs. 1 S. 1 RDG). Einem Makler ist es in vielerlei Hinsicht erlaubt, für seinen Kunden Rechtsdienstleistungen als Nebenleistungen zu erbringen, sofern diese zu seinem Berufs- oder Tätigkeitsbild gehören (vgl. hierzu bspw. Fischer, Maklerrecht anhand der höchstrichterlichen Rechtsprechung, 2. Aufl., S. 16).

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2013, 347