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Immobilienmakler – Wann kommt ein Maklervertrag zustande?

1. Ein Maklervertrag kann ausdrücklich oder stillschweigend zustande kommen (in Anknüpfung an BGH, Urteil vom 22.09.2005 – III ZR 393/04 – NJW 2005, 956; OLG Koblenz, Hinweisverfügung vom 13.03.2009 – 2 U 1348/08 – NJOZ 2010, 614).*)

2. Von einem konkludenten Zustandekommen eines Maklervertrages kann nicht ausgegangen werden, wenn der Vortrag des Maklers hinsichtlich der Art und Weise des vermeintlichen Zustandekommens wechselnd und widersprüchlich ist. Eine solche Situation liegt vor, wenn der Makler zunächst behauptet, der Interessent habe als vollmachtloser Vertreter im Namen eines Unternehmens gehandelt, dann vorträgt, seine eigene Maklercourtage sei davon abhängig, dass der Interessent selbst von dem anderen Unternehmen seine Maklercourtage bekomme, schließlich behauptet, das Versprechen der Maklercourtage sei ohne eine solche Bedingung erfolgt.*)

OLG Koblenz, Beschluss vom 13.05.2013 – 3 U 412/13

§ 652 BGB

Problem/Sachverhalt

Die Klägerin, eine Maklerin, verlangt von dem Beklagten Maklerprovision für den Abschluss eines Pachtvertrages. In der Klagschrift trägt sie vor, der Beklagte habe als vollmachtloser Vertreter für einen Dritten gehandelt, weshalb er die Maklerprovision gem. § 179 BGB schulde. Nach Eingang der Klagerwiderung behauptete sie, einen eigenen Maklervertrag mit dem Beklagten abgeschlossen zu haben, wobei die Zahlung der Provision in Höhe von € 5.000,00 davon abhängig sein sollte, dass der Beklagte seine eigene Provision von dem Dritten erhalte. In der Verhandlung gab die Klägerin dann an, eine solche Bedingung sei nicht vereinbart worden. Zudem hatte die Klägerin zunächst vorgetragen, sie solle die Provision für die Vermittlung eines Kaufvertrages erhalten. Nachdem sie dann erfuhr, dass ein Kaufvertrag nicht abgeschlossen wurde, änderte sie ihren Vortrag dahingehend, dass die Provision auch für die Vermittlung eines Pachtvertrages vereinbart worden sei. Aufgrund dieses widersprüchlichen Vortrages konnte das Landgericht nicht die Überzeugung gewinnen, dass zwischen den Parteien ein Maklervertrag zustande gekommen war. Es wies die Klage ab. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der Berufung, für die sie Prozesskostenhilfe beantragt.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Das OLG weist den Antrag mangels hinreichender Erfolgsaussicht ab. Die Beweiswürdigung des Landgerichts ist nicht zu beanstanden. Das Landgericht hat nachvollziehbar dargelegt, dass es aufgrund der wechselnden Angaben der Klägerin und der Widersprüche in der Beweisaufnahme nicht die Überzeugung gewinnen konnte, dass zwischen den Parteien ein Maklervertrag zustande gekommen war. Der Abschluss eines Maklervertrages bedarf zwar keiner Form. Er kann auch konkludent bzw. stillschweigend zustande kommen. Hiervon konnte sich das Landgericht aber aufgrund des wechselnden Vortrages und der Widersprüche in der Beweisaufnahme nicht überzeugen. Die hierfür vorgetragenen Erwägungen des Landgerichts hält das OLG für überzeugend.

Praxishinweis

Der Beschluss des OLG ist recht kurz gefasst. Der Vortrag der Klägerin war offenbar ziemlich „verkorkst“, ihr Prozessverhalten fragwürdig, so dass grundsätzliche Bedenken gegen ihre Glaubwürdigkeit bestanden. Zwar kann ein Maklervertrag grundsätzlich konkludent zustande kommen (BGH NJW-RR 2007, 400, 401; LG Berlin IMR 2011, 513). Dies ändert aber nichts daran, dass der Makler das Zustandekommen des Maklervertrages darlegen und – soweit erforderlich – beweisen muss.

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2013, 299

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