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Maklerauftrag vom Vermieter: Vermittlungsvertrag mit Mieter nichtig!

Die Vereinbarung eines Maklerlohns mit dem Wohnungssuchenden ist nichtig, wenn der Makler bereits vor dem Vertragsabschluss mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter den Auftrag eingeholt hatte, dessen Wohnung anzubieten.

Hat der Wohnungssuchende die Provision bezahlt, hat er einen Rückzahlungsanspruch sowie einen Anspruch auf Zinsen für die Zeit des Rückzahlungsverzugs.

AG Freiburg, Urteil vom 31.01.2017 – 5 C 1869/16
BGB §§ 134, 652, 812, WoVermG § 2 Abs. 1a, Abs. 5

Problem/Sachverhalt

Ein Maklerkunde verlangt vom Makler die Erstattung einer für die Vermittlung einer Mietwohnung gezahlten Provision in Höhe von € 1.500,00. Zur Begründung trägt er vor, zum Zeitpunkt des Maklervertragsabschlusses habe der Makler bereits einen Auftrag des Vermieters gehabt, weshalb er als Wohnungssuchen-der dem Makler keinen echten Suchauftrag mehr habe erteilen können. Nach den sehr kurz gefassten Urteilsgründen wendet der Makler hiergegen ein, das Wohnungsvermittlungsgesetz könne nicht so ausgelegt werden, dass es ihm als Makler kaum mehr möglich sei, Geld zu verdienen, obwohl er einen eigenen Aufwand gehabt habe.

Entscheidung

Das Amtsgericht verurteilt den Makler antrags-gemäß zur Rückzahlung der erhaltenen Provision. Der mit dem Kläger abgeschlossene Maklervertrag ist nichtig. Der Vertrag wurde unter Verstoß gegen das gesetzliche Verbot des § 2 Abs. 1a WoVermG abgeschlossen. Danach darf der Makler vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nach-weis der Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Makler holt ausschließlich wegen des ihm seitens des Mietinteressenten erteilten Suchauftrages vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten. Diese Voraussetzung lag nicht vor. Der Makler hatte bereits zuvor einen entsprechenden Auftrag des Vermieters erhalten. Der Maklervertrag mit dem Kläger verstößt mithin gegen ein gesetzliches Verbot, weshalb er nichtig ist (§ 134 BGB). Mit seiner Rückzahlungsverpflichtung befand sich der Beklagte in Verzug, weshalb er auch die entstandenen Verzugszinsen zu zahlen hat.

Praxishinweis

Die Entscheidung entspricht der Rechtslage seit Inkrafttreten des Mietrechtsnovellierungsgesetzes am 01.06.2015. Danach kann eine Provisionspflicht mit dem Wohnungssuchen-den nur noch vereinbart werden, wenn der Makler ausschließlich in dessen Interesse tätig wird. Der Makler darf also zum Zeitpunkt der Erteilung des Suchauftrages noch keinen Auf-trag seitens des Vermieters haben. Allerdings darf der Makler gem. § 6 Abs. 1 WoVermG Wohnräume nur anbieten, wenn er dazu einen Auftrag vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten erhalten hat. Deshalb formuliert § 2 Abs. 1a WoVermG ausdrücklich, dass der Makler mit dem Wohnungssuchenden eine Provision nur dann wirksam vereinbaren kann, wenn er ausschließlich wegen des ihm von dem Wohnungssuchenden erteilten Suchauftrages vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag einholt, die Wohnung anzubieten. Provisionsschädlich ist auch, wenn sich der Makler auf die Suche begibt, nachdem ihm mehrere Wohnungssuchende einen entsprechenden Auftrag erteilt haben. Denn in diesem Fall wird er ebenfalls nicht ausschließlich für einen konkreten Wohnungssuchenden tätig (BVerfG IBR 2016, 546). Danach kann nur der Vermittlungsvertrag mit einem einzigen Wohnungssuchenden einen Provisionsanspruch diesem gegenüber begründen (vgl. auch Fischer, NJW 2015, 1560).

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Wolfgang Lehner, Heidelberg

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