Nachweis der Gelegenheit zum Vertragsabschluss

Der vom Verkäufer eines Immobilienobjekts beauftragte Makler hat den für das Entstehen seines Provisionsanspruchs erforderlichen tauglichen Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags erbracht, wenn er seinem Kunden und Auftraggeber einen Kaufinteressenten benennt und damit in die Lage versetzt, in konkrete Verhandlungen mit dem potenziellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (ständige Senatsrechtsprechung); dabei reicht es bei dieser Konstellation grundsätzlich aus, wenn der mögliche Käufer generell am Erwerb einer Immobilie interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnlich ist.

BGH, Urteil vom 04.06.2009 – III ZR 82/08

vorhergehend: OLG Köln, 19.02.2008 – 24 U 95/07

BGB § 652

Problem/Sachverhalt

Die Klägerin, eine Maklerin, verlangt von der Beklagten Maklerprovision in Höhe von 22.033,62 Euro für den Nachweis eines Kaufinteressenten, der ein von dieser angebotenes Objekt erworben hatte. Das OLG wies die Klage ab. Es fehle an einer tauglichen Nachweisleistung der Klägerin, weil der von ihr nachgewiesene Kaufinteressent zum Zeitpunkt der Tätigkeit der Klägerin – noch – nicht kaufbereit gewesen sei. Der Nachweis eines nicht kaufbereiten Interessenten löse einen Provisionsanspruch nicht aus, auch wenn sich der Interessent später zum Kauf entschließe.

Entscheidung

Der BGH hebt das angefochtene Urteil auf. Entgegen der Ansicht des OLG hat die Klägerin einen vollwertigen Nachweis erbracht. Das OLG hat die Anforderungen an die Voraussetzungen einer Nachweistätigkeit überspannt. Der nach § 652 BGB erforderliche Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags ist erbracht, wenn aufgrund einer Mitteilung des Maklers an seinen Auftraggeber dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potenziellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Unverzichtbare, aber auch ausreichende Voraussetzung für einen Nachweis ist, dass der Makler dem Kunden einen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweist. Dabei ist es nicht erforderlich, dass eine Person benannt wird, die bereits zum Kauf der jeweiligen Immobilie fest entschlossen ist. Eine andere Beurteilung hätte zur Folge, dass ein vom Verkäufer beauftragter Makler kaum in der Lage wäre, einen tauglichen Nachweis zu liefern. Denn im Unterschied zur umgekehrten Konstellation – Nachweis einer verkaufsbereiten Person gegenüber einem Kaufinteressenten – ist der Kaufinteressent, der einem Verkäufer namhaft gemacht wird, typischerweise noch „auf der Suche“ und deshalb, was das konkrete Objekt angeht, regelmäßig noch unentschlossen. Daher muss es ausreichen, wenn der potenzielle Käufer generell am Erwerb einer Immobilie interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnelt.

Praxishinweis

Hätte das OLG Recht, stünde einem Makler, der einem Verkäufer einen Kaufinteressenten nachweist, ein Provisionsanspruch nur und erst dann zu, wenn der Kaufinteressent bereits zum Zeitpunkt der Erbringung der Maklertätigkeit zum Kauf entschlossen ist. Das OLG wendet schematisch die für den umgekehrten Fall entwickelte Rechtsprechung an: Ist der Verkäufer (noch) nicht zum Verkauf seiner Immobilie bereit, kann der Makler einem Kaufinteressenten eine auf diese Immobilie bezogene Vertragsgelegenheit nicht nachweisen, weil diese zum Zeitpunkt der Maklertätigkeit in Wahrheit gar nicht besteht (vgl. aber BGH, IMR 2007, 90). Im vorliegenden Fall ist dies anders: Der Kaufinteressent will kaufen, ist aber „typischerweise noch ‚auf der Suche‘ und deshalb, was das konkrete Objekt angeht, regelmäßig noch unentschlossen“. Es reicht deshalb aus, wenn er nur generell am Erwerb einer ähnlichen Immobilie interessiert ist.

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2009, 289