Provisionsbestimmung in einem formnichtigen Grundstückskaufvertrag wirksam?

1. Bei der Rückforderung von Leistungen in Fällen eines formungültigen Grundstückskaufvertrages greift § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB ein. Dieser Rückforderungsanspruch ist gemäß § 815 BGB nur ausgeschlossen, wenn der Eintritt des bezweckten Erfolges von Anfang an unmöglich war und der Leistende dies gewusst oder wenn der Leistende den Eintritt des Erfolges wider Treu und Glauben verändert hat.

2. Eine Provisionsbestimmung im Grundstückskaufvertrag zugunsten des Maklers ist unwirksam, wenn der Grundstückskaufvertrag wegen Formmangels des Schwarzkaufs anfänglich unwirksam war und nicht durch Vollziehung wirksam geworden ist.

OLG Koblenz, Urteil vom 18.06.2007 – 12 U 1799/05

Problem/Sachverhalt

Die Klägerin (Käuferin) schloss einen notariellen Kaufvertrag über ein Hausgrundstück zu einem beurkundeten Kaufpreis von € 165.000,00 ab. In Wirklichkeit betrug der Kaufpreis € 180.000,00. Der Differenzbetrag wurde nicht beurkundet, weil die Verkäuferin „aufgrund ihres Scheidungs-verfahrens nicht sämtliche Einnahmen offen legen“ wollte. Der Kaufvertrag enthielt eine sogenannte Maklerklausel. Danach verpflichteten sich beide Vertragsparteien, an den Makler eine Provision in Höhe von jeweils 3,48% zu bezahlen. Die Nichtbeurkundung des Differenzbetrages war dem Makler bekannt. Die Klägerin zahlte die vereinbarte Maklerprovision in Höhe von € 5.752,00. Der Eigentumswechsel wurde später nicht vollzogen, weil die Klägerin Finanzierungsprobleme hatte. Das Landgericht weist die auf Rückzahlung der Provision gerichtete Klage ab. Die Unwirksamkeit des Grundstückskaufvertrages berühre die Gültigkeit der Maklerklausel nicht. Die Gestaltung der Maklerklausel spreche gegen den Willen der Vertragsparteien, einen einheitlichen Vertrag zu schließen. Die Provision sei deshalb nicht ohne rechtlichen Grund geleistet worden. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der Berufung.

Entscheidung

Mit Erfolg! Das Oberlandesgericht hebt das Urteil auf und gibt der Klage statt. Der Rückforderungsanspruch ergibt sich aus § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB. § 815 BGB steht dem nicht entgegen. Die Parteien eines formnichtigen Grundstückskaufvertrages können sich grundsätzlich auf dessen Nichtigkeit berufen und den gezahlten Maklerlohn zurückfordern, ohne sich schon dadurch dem Vorwurf des treuwidrigen Handelns auszusetzen. Der Grundstückskaufvertrag ist zum Teil als Scheingeschäft (hinsichtlich des protokollierten Kaufpreises) und zum Teil als formunwirksames Geschäft (hinsichtlich des nicht protokollierten Kaufpreisteils) anfänglich unwirksam. Er ist auch mangels Vollziehung nicht wirksam geworden (§ 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Unwirksamkeit erfasst auch die Maklerklausel. Es handelt sich um ein einheitliches Vertragswerk. Den Parteien ging es um die Wirksamkeit des Grundstückskaufes. An einer Provisionszahlung auch im Falle der Unwirksamkeit des Grundstückskaufvertrages hatten sie kein Interesse, weshalb § 139 BGB anwendbar ist. Dem Rückforderungsanspruch der Klägerin stehen auch nicht §§ 814, 817 BGB entgegen.

Praxishinweis

Der Entscheidung ist, jedenfalls im Ergebnis, zuzustimmen. Richtig ist insbesondere, dass die Maklerklausel als Teil des Grundstückskaufvertrages von dessen Unwirksamkeit erfasst wird. Wird die Formunwirksamkeit – wie im vorliegenden Fall – nicht geheilt, ist der Vertrag von Anfang an nichtig (§ 125 BGB). Es fehlt damit an einer notwendigen Voraussetzung für die Entstehung des Provisionsanspruchs (Abschluss des Hauptvertrages). Dem Makler steht bereits deshalb ein Provisionsanspruch nicht zu. Auf die Wirksamkeit der Maklerklausel kommt es mithin im Ergebnis nicht an.

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2008, 177