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Verkehrswert falsch ermittelt: Schadenersatzanspruch!

1. Wird der Grundstückswert fehlerhaft ermittelt, soll der zu leistende Schadenersatz die Vermögenslage herstellen, die bei pflichtgemäßem Verhalten, das heißt bei korrekter Ermittlung des Grundstückswerts eingetreten wäre.

2. Der Schadenersatz kann dabei entweder darauf gerichtet sein, den Geschädigten so zu stellen, als hätte er den Grundstückskaufvertrag nicht abgeschlossen, oder darauf, dass der Geschädigte den bewerteten Gegenstand bei korrekter Wertfestsetzung zu einem für ihn günstigeren Preis veräußert hätte.

BGH, Beschluss vom 02.12.2015 – I ZR 47/15
BGB § 249; ZPO § 287

Sachverhalt

Die Klägerin verlangt von der Beklagten restlichen Maklerlohn. Die Beklagte verlangt widerklagend Schadenersatz in Höhe von € 66.000,00 mit der Behauptung, die Klägerin habe als Maklerin den Verkehrswert zu niedrig ermittelt. Im Vertrauen auf die Richtigkeit der von der Klägerin veranlassten Schätzung habe sie das Objekt um ca. € 60.000,00 zu billig verkauft. Bei fehlerfreier Bewertung wäre sie zu dem letztlich vereinbarten Preis nicht verkaufsbereit gewesen. Das LG hat die Klage abgewiesen und der Widerklage in Höhe von € 53.757,39 stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung hat das OLG gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Mit der Nichtzulassungsbeschwerde wendet sich die Klägerin gegen die Auffassung des OLG, der nach § 287 ZPO zu schätzende Schaden sei nicht um den – vom Berufungsgericht auf max. 20 % veranschlagten – fiktiven Spielraum der Klägerin bei der Bestimmung des Kaufpreises zu mindern.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO). Der zu leistende Schadenersatz soll die Vermögenslage herstellen, die bei pflichtgemäßem Verhalten eingetreten wäre. Der Schadenersatz kann dabei entweder darauf gerichtet sein, den Geschädigten so zu stellen, als hätte er den Grundstückskaufvertrag nicht abgeschlossen, oder darauf gestützt werden, dass der Geschädigte den Gegenstand bei korrekter Wertfestsetzung zu einem für ihn günstigeren Preis veräußert hätte. Wenn der Geschädigte – wie im Streitfall – seinen Schaden nach der zweiten Methode berechnet, ist auf die Differenz zwischen dem fehlerhaft angegebenen und dem tatsächlichen Verkehrswert abzustellen, der bei ordnungsgemäßer Schätzung als Kaufpreis bezahlt worden wäre. Dabei ist der Betrag maßgeblich, um den der geschädigte Käufer den Gegenstand im Vertrauen auf die Richtigkeit der Schätzung zu teuer erworben oder umgekehrt der geschädigte Verkäufer den Gegenstandswert in diesem Vertrauen zu billig abgegeben hat. Dabei ist von dem tatsächlichen Verkehrswert auszugehen. Etwaige Bewertungsspielräume bei der Ermittlung des Verkehrswertes sind nicht zu berücksichtigen, weshalb sich die Haftung nicht nur auf außerhalb dieses Spielraums liegende Schäden bezieht. Dies rechtfertigt sich aus der Überlegung, dass eine Fehleinschätzung des objektiven Verkehrswerts, die sich außerhalb der bei Schätzungen hinzunehmenden Toleranzschwelle bewegt, kein rechtmäßiges Alternativverhalten zu der noch gröberen Fehleinschätzung darstellt, die diesen Rahmen verlässt.

Praxishinweis

Der BGH formuliert, dass sich der „tatsächliche Verkehrswert“ aus einer „ordnungsgemäßen Schätzung“ ergebe. Dies ist zweifelhaft. Unter „Schätzung“ wird umgangssprachlich die genäherte Bestimmung von Werten verstanden. Der „tatsächliche Verkehrswert“ kann deshalb nicht durch Schätzung ermittelt werden. Eine genäherte Bestimmung enthält stets einen Spielraum, weil sie keinen exakten Wert liefert. Die Klägerin hatte nach dem mitgeteilten Sachverhalt lediglich einen „Schätzbetrag“ ermitteln lassen.

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2017, 77

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