Vorsicht bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum, IMMO-Professional

Wer eine Neubau-Eigentumswohnung erwirbt, richtet sein Augenmerk zumeist ausschließlich auf seine eigenen vier Wände. Die Bauausführung, die Umsetzung der Sonderwünsche und die abschließende Abnahme werden zumeist professionell begleitet und kontrolliert, nicht selten wird ein externer Architekt hinzugezogen. Beim Gemeinschaftseigentum hingegen wird die Bauabnahme oft stiefmütterlich behandelt, mit möglicherweise schwerwiegenden Konsequenzen.

Mit dem Kauf einer Wohnung wird nämlich nicht nur das Sondereigentum erworben. Zu jeder Wohnung gehört auch ein entsprechender Anteil am Gemeinschaftseigentum. Bei der Bauabnahme dieser Flächen sind die Käufer zumeist mit weniger Tatkraft bei der Sache. Hinzu kommt, dass es verschiedene Möglichkeiten gibt, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums vertraglich zu fixieren. Wer eine Wohnung kauft, sollte im Bauträgervertrag nachlesen, wie die bauliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums geregelt ist. Gegebenenfalls sollte der vermittelnde Makler seinen Käuferkunden darauf hinweisen.

Dies kann zum einen die Gemeinschaft als Ganzes sein. Zumeist aber setzt der Bauträger bereits vor der Baufertigstellung einen Verwalter ein, dem bereits im Bauträgervertrag die Abnahme des Gemeinschaftseigentums übertragen wurde. Dabei gilt seit 1. Juli 2007 (WEG-Reform) die Regel, dass der Verwaltervertrag nach drei Jahren automatisch endet, falls ihn die Gemeinschaft nicht verlängert. Der Grund: Verwalter, die vom Bauträger eingesetzt werden, ergreifen oft eher Partei für diesen als für die Gemeinschaft, die ihn bezahlt. In der Vergangenheit vertraten sie oftmals nicht effektiv genug die Interessen der Gemeinschaft gegenüber dem Bauträger. Im schlimmsten Fall verschleppten sie es, dass Mängel innerhalb der fünfjährigen Gewährleistungsfrist beseitigt wurden. Mit dieser Neuregelung soll erreicht werden, dass die Gemeinschaft beim Einsetzen eines anderen Verwalters noch zwei Jahre Zeit hat, Mängel fristgerecht beseitigen zu lassen.

Jeder einzelne Eigentümer kann Mängel anzeigen

Ist im Bauträgervertrag keine Regelung enthalten, dann ist zu beachten, dass die Gemeinschaft nicht mit einer Stimme sprechen muss: Theoretisch kann jeder einzelnen Wohnungsbesitzer separat beim Bauträger Mängel am Gemeinschaftseigentum rügen. So könnte es sein, dass bei einer fehlerhaft eingebauten Kellertür ein Eigentümer die Erneuerung fordert, ein anderer seinen Preisnachlass will und ein Dritter sich anderweitig mit dem Bauträger einigen möchte.

Es gibt nach wie vor keine gesetzliche Regelung, die dies in der Praxis unterbinden würde. Im schlimmsten Fall kann ein Eigentümer, wenn seine gerügten Mängel auch am Gemeinschaftseigentum nicht frist- und fachgerecht beseitigt werden, seinen Kaufvertrag rückabwickeln, dass heißt, seine gerade erworbene Wohnung wieder an den Bauträger zurückgeben und von diesem Schadenersatz verlangen (für Umzugs- und Kaufnebenkosten wie Maklerprovision, Notargebühr, Grunderwerbssteuer etc.).

Autor: Wolfgang Lehner, IMMO-Professional, 4/07, S. 38