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Grundstückskauf mit Architektenbindung: Wie weit reicht das Kopplungsverbot?

Veranlasst der Bauwillige selbst den Architekten, für ihn ein Grundstück für ein bestimmtes Bauprojekt zu suchen und zu beplanen, verstößt der in der Folge abgeschlossene Architektenvertrag (hier: zunächst nur für die Entwurfsplanung) nicht gegen das Kopplungsverbot. Dies gilt auch dann, wenn der Architekt bei „zähen“ Verhandlungen die Fortsetzung seiner Vermittlungsbemühungen davon abhängig macht, dass ihm ein zugesagter Anschlussauftrag erteilt wird (Aufgabe von BGH, 10.04.1975 – VII ZR 254/73 – BGHZ 64, 173).

BGH, Urteil v. 25.09.2008 – VII ZR 174/07 – www.bundesgerichtshof.de

Der Fall

Ein Unternehmer sucht ein Baugrundstück, um es mit einem Betriebsgebäude zu bebauen. Er beauftragt einen Architekten, ein geeignetes Grundstück zu suchen und die Bauvoranfrage zu stellen. Dabei stellt er ihm den Abschluss eines Architektenvertrages über die Leistungsphasen 1 bis 4 in Aussicht. Der Architekt schlägt ein geeignetes Grundstück vor, nimmt Kontakt mit den Eigentümern auf, stellt eine erste Bauvoranfrage und fertigt einen Planentwurf. Für die Leistungsphasen 1 bis 4 erhält er auch einen Auftrag. Der Erwerbsvorgang zieht sich ungewöhnlich lange hin. Nach einiger Zeit will der Architekt seine Vermittlungsbemühungen nur noch dann fortsetzen, wenn er auch einen Auftrag über die restlichen Bauphasen 5 bis 9 erhält. Der Unternehmer geht darauf ein. Nach dem Grundstückserwerb will der Unternehmer nicht mehr bauen und kündigt den Architektenvertrag. Der Architekt klagt Honorarforderungen ein. Der Unternehmer wendet ein, der Architektenvertrag verstoße gegen das Kopplungsverbot und sei daher nichtig. Die Vorinstanzen geben Recht. Der Architekt legt Revision ein.

Artikel 10 § 3 MRVG

„Eine Vereinbarung, durch die der Erwerber eines Grundstücks sich im Zusammenhang mit dem Erwerb verpflichtet, bei der Planung oder Ausführung eines Bauwerks auf dem Grundstück die Leistungen eines bestimmten Ingenieurs oder Architekten in Anspruch zu nehmen, ist unwirksam. Die Wirksamkeit des auf den Erwerb des Grundstücks gerichteten Vertrages bleibt unberührt.“

Hintergrund

Das Kopplungsverbot soll den freien Architektenwettbewerb schützen. Wenn ein Kaufinteressent ein bestimmtes Grundstück nur zusammen mit den Leistungen eines bestimmten Architekten erwerben kann, hat der in dieser Weise protegierte Architekt einen missbilligten Wettbewerbsvorteil gegenüber seinen Mitbewerbern. Für den Bauwilligen ist die freie Wahl des Architekten mindestens dann bedroht, wenn Bauland knapp ist. Bisher hat der BGH das Kopplungsverbot sehr weit ausgelegt: „Im Zusammenhang“ mit dem Grundstückserwerb stand jede Verpflichtung des Erwerbers zur Inanspruchnahme von Architektenleistungen, ohne die er rechtlich oder tatsächlich das Grundstück nicht erwerben kann, auch wenn der Architekt die gewünschte Architektenbindung nur indirekt aber unmissverständlich andeutet.

Entscheidung

Die Revision des Architekten hat Erfolg. Zwar habe der Architekt einen psychologischen Druck zum Auftragsabschluss ausgeübt, so dass der bauwillige Unternehmer befürchten musste, das Grundstück nicht erwerben zu können, wenn er keinen Architektenauftrag erteilt. Trotzdem sei der Vertrag nicht nichtig. Denn bei Nichtigkeit gerate das Kopplungsverbot in Konflikt mit der durch Artikel 12 Abs. 1 GG garantierten Berufsfreiheit. Deshalb sei Artikel 10 § 3 MRVG nicht anzuwenden, wenn der Erwerber des Grundstücks selbst an den Architekten herantritt, um ihn mit Vermittlung zu beauftragen, und wenn er dabei einen späteren Architektenauftrag in Aussicht stellt. In Fällen dieser Art benötige der Architektenwettbewerb nicht den Schutz des Gesetzes. Denn der Auftraggeber habe den Architekten seines Vertrauens bereits gewählt, auch wenn sich das zunächst noch durch Abschluss eines Architektenvertrages manifestiert. Zur weiteren Sachaufklärung weist der BGH zurück.

Kommentar

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Im konkreten Fall ist unproblematisch im Sinne einer freiwilligen Architektenbindung nur der Auftrag für die ersten 4 Leistungsphasen. Anders ist es bei dem Zwang zum Abschluss des Anschlussauftrags. Hier könnte eine besondere Drucksituation vorgelegen haben, die man keinem Bauherren wünschen möchte. Diese Situation verdient nicht den Schutz des Gesetzes, ebenso zweifelnd Schulze-Hagen, IBR 2008, 741.

Praxishinweis

Das Koppelungsverbot ist nicht aufgehoben. Deshalb sollte der beratende Anwalt weiterhin mit der gebotenen Deutlichkeit warnen, wenn ein Architektenauftrag als Bedingung für den Kaufvertragsabschluss genannt wird.

Autor: Wolfgang Lehner, INFO M 2009,130

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