Hauptsache sicher!

Schlüsseldepot – eine sinnvolle Alternative zur Hinterlegung bei Vertrauenspersonen

Ein defekter oder nicht ausgeschalteter Herd, eine auslaufende Waschmaschine, eine überlaufende Badewanne oder gar ein Wasserrohrbruch – diese kleineren oder größeren Katastrophen richten sich nicht danach, ob der Mieter gerade in der Wohnung ist oder nicht. Sie finden einfach statt.

Ist der Mieter anwesend, können schnell die erforderlichen Maßnahmen eingeleitet werden. Was aber, wenn der Mieter gerade zum Einkaufen gegangen, zur Arbeit gefahren oder sogar in Urlaub ist?

Kein Zweitschlüssel für den Vermieter

Einfach wäre es, wenn der Vermieter für diese Fälle über einen Zweitschlüssel verfügt. Er könnte nach Entdeckung des Schadenfalls die Wohnung betreten und die notwendigen Maßnahmen ergreifen.

Diese Möglichkeit hat die Rechtsprechung versperrt: Der Vermieter ist grundsätzlich nicht berechtigt, bei Abschluss des Mietvertrages einen Zweitschlüssel der Wohnung zurückzuhalten. Die Gerichte sind der Ansicht, dass das Recht auf alleinigen Besitz des Wohnungsschlüssels unverzichtbarer Bestandteil des Mietvertrages ist. Dies ergibt sich daraus, dass dem Mieter das Mietobjekt zum alleinigen Gebrauch überlassen wird. Eine Übertragung des alleinigen Besitzrechts an der Wohnung setzt deshalb die Übergabe sämtlicher Schlüssel an den Mieter voraus. Der Vermieter verfügt also nicht über einen Wohnungsschlüssel.

Was tun?

Mit dem Recht des Mieters, über sämtliche Wohnungsschlüssel zu verfügen, korrespondiert seine Pflicht, dafür Sorge zu tragen, dass seine Wohnung im Notfall zur Durchführung der erforderlichen Maßnahmen betreten werden kann. Er ist deshalb jedenfalls bei längerer Abwesenheit verpflichtet, dem Vermieter eine Person zu benennen, die ihm in Notfällen den Zugang zu den Mieträumen verschaffen kann.

Not- und Gefahrenfälle können natürlich nicht nur bei längerer Abwesenheit des Mieters, sondern auch dann eintreten, wenn dieser die Wohnung aus anderen Gründen während des laufenden Tages verlassen hat, beispielsweise um zur Arbeit zu gehen. Auch während dieser Zeit kann es selbstverständlich nötig sein, im Notfall die Wohnung zur Durchführung der erforderlichen Maßnahmen zu betreten.

Unzureichende Lösung

In der Regel kommt der Mieter seiner Verpflichtung, im Falle seiner Abwesenheit die Möglichkeit des Zutritts zur Wohnung sicher zu stellen, dadurch nach, dass er einen Wohnungsschlüssel bei einer Vertrauensperson, etwa bei einem Nachbarn, einem Verwandten oder sonst jemandem, hinterlegt und dem Vermieter dies mitteilt. Ist diese Vertrauensperson im Notfall schnell und zuverlässig erreichbar, kann der Mieter auf diese Weise seiner Verpflichtung nachkommen. Was ist aber, wenn die Vertrauensperson ihrerseits nicht erreichbar und/oder – etwa bei eigener Ortsabwesenheit – nicht in der Lage ist, den Schlüssel zügig zu übergeben? Eine Vertrauensperson, die sich beispielsweise an ihrem Arbeitsplatz aufhält, wird nur beschränkt in der Lage sein, den Schlüssel schnell zur Verfügung zu stellen, es sei denn, sie trägt ihn immer bei sich. Diese Variante wird deshalb im Ernstfall häufig nur eine unzureichende und wenig praktikable Lösung bieten.

Welche Alternativen gibt es?

Im Ernstfall wird in der Regel schnell gehandelt werden müssen. Der Wohnungsschlüssel muss binnen kürzester Frist zur Verfügung stehen, damit die notwendigen Maßnahmen ergriffen werden können. Ansonsten bliebe nur die – kostspielige – Möglichkeit, einen Schlüsseldienst herbeizuholen oder die Tür gewaltsam zu öffnen. Welche Alternativen gibt es?

Das Schlüsseldepot

Die beschriebenen Unzulänglichkeiten der Deponierung des Wohnungsschlüssels bei einer Vertrauensperson können vermieden werden. Hierzu hat sich jetzt eine Alternative entwickelt, die vor allem und zunehmend bei größeren Wohnungsbau- und Vermietungsgesellschaften Anklang findet: Das Schlüsseldepot.

Wie funktioniert das?

Ganz einfach: Der Vermieter schließt mit einem Schlüsseldepot einen entsprechenden Vertrag ab. Nach Abschluss des Mietvertrages wird in dem Schlüsseldepot ein Wohnungsschlüssel sicher deponiert. Es ist gewährleistet, dass kein Unbefugter Zugriff zu dem Schlüssel hat. Im Notfall- und Gefahrenfall fordert der Vermieter den Schlüssel bei dem Schlüsseldepot an. Das Schlüsseldepot händigt den Schlüssel schnellstmöglich per Boten dem Vermieter oder einem von diesem Beauftragten aus. Nach Erledigung des Notfalls wird der Schlüssel vom Vermieter an das Schlüsseldepot zurückgegeben und dort wieder sicher deponiert.

Missbrauch möglich?

Der Mieter muss davor geschützt sein, dass der Schlüssel von Unbefugten angefordert und vertragswidrig verwendet wird. Hiergegen gibt es ein ausgeklügeltes Sicherungssystem. So weiß beispielsweise das örtliche Schlüsseldepot nicht, zu welcher Liegenschaft und zu welcher Wohnung die bei ihm eingelagerten Schlüssel gehören. Über diese Daten verfügt nur die Zentrale des Schlüsseldepots. Die Anforderung des Schlüssels im Notfall erfolgt bei der Depotzentrale unter Verwendung einer zuvor vergebenen PIN. Auch die Rückgabe des Schlüssels erfolgt über die Schlüsseldepotzentrale, die den Schlüssel dann anonymisiert an das örtliche Schlüsseldepot weiterleitet. Bei Herausgabe des Schlüssels vor Ort wird geprüft, ob die den Schlüssel anfordernde Person zu dessen Entgegennahme berechtigt ist.

Der Schlüssel darf aus dem Depot nur unter den Umständen angefordert werden, die auch dessen Herausgabe bei einer Vertrauensperson des Mieters rechtfertigen würden. Über die Herausgabe des Schlüssels, den Anlass und dessen Rückgabe an das Depot wird in jedem Einzelfall ein Protokoll erstellt. Der Mieter wird von dem Vermieter unverzüglich und schriftlich von dem Sachverhalt unterrichtet.

Und die Kostenfrage?

Die Kosten für die Deponierung eines Schlüssels sind ausgesprochen gering. Sie variieren natürlich von Schlüsseldepot zu Schüsseldepot. Bei der PiNkey AG (www.pinkey.de) beispielsweise beträgt die Jahresgebühr € 29,88, das sind monatlich € 2,49. Pro Aus-lieferung eines Schlüssels fällt ein Betrag in Höhe von € 15,00 an. Bei Beendigung des Mietverhältnisses werden für die Rücksendung des Schlüssels € 9,95 berechnet.

Wer zahlt?

Da die Vorhaltung des Wohnungsschlüssels einer Verpflichtung des Mieters entspricht, trägt der Mieter diese Kosten. Sie können im Wege der monatlichen Mietzahlung an den Vermieter entrichtet oder einmal im Jahr als Jahresbetrag bezahlt werden. Dies entscheidet der Mieter.

Rechtlich einwandfreie Regelung

Vertragspartner des Schlüsseldepots ist der Vermieter. Bei Abschluss des Mietvertrages kann sich der Mieter entscheiden, ob er – wie bisher – den Wohnungsschlüssel einer Vertrauensperson überlässt oder von der Möglichkeit der Hinterlegung in einem Schlüsseldepot Gebrauch macht. Entscheidet er sich hierfür, wird dies im Mietvertrag oder in einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ausdrücklich geregelt. Die Vertragsklausel enthält auch die Verpflichtung des Mieters, die Kosten für die Hinterlegung des Schlüssels im Schlüsseldepot zu tragen. Da der Mieter damit eine ihm obliegende Pflicht erfüllt, bestehen gegen eine Regelung dieser Kosten im Mietvertragsformular oder in einer Zusatzver-einbarung nach Auffassung des Verfassers keine Bedenken. Die Klausel regelt lediglich eine dem Mieter ohnehin obliegende Verpflichtung.

Weitere Vorteile

Über die vorbeschriebenen Möglichkeiten hinaus kann der Mieter die Dienste des Schlüsseldepots auch selbst in Anspruch nehmen. Schließt er sich selbst aus der Wohnung aus oder verliert er einen Wohnungsschlüssel, kann er ebenfalls auf das Schlüsseldepot zurückgreifen. Hierzu erhält er bei Abschluss des Vertrages ebenfalls eine PIN, die er beliebig ändern kann. Die Kosten betragen beispielsweise bei der PiNkey AG € 15,00 je Anforderung. Das ist deutlich weniger, als etwa an einen Schlüsseldienst für die Öffnung der Wohnung zu zahlen wäre. Zudem kann bei der Öffnung der Wohnungstür das Schloss beschädigt werden, was weitere Kosten verursacht.

Fazit

Die Hinterlegung des Wohnungsschlüssels in einem Schlüsseldepot stellt eine sinnvolle und attraktive Alternative zur Übergabe des Schlüssels an eine Vertrauensperson dar. Auch der Mieter ist in einem Notfall an einer schnellen und zuverlässigen Öffnung der Wohnung und der Ergreifung der konkret erforderlichen Maßnahmen interessiert, da dies auch dem Schutz seines Eigentums und seiner in der Wohnung vorhandenen Sachen dient. Auch deshalb rentieren sich die vergleichsweise geringen Gebühren.

Der Verfasser hat zum Thema „Schlüsseldepot“ ein rechtliches Kurzgutachten verfasst. Das Gutachten kann kostenlos angefordert werden (Wolfgang Lehner).

Autor: Wolfgang Lehner, IMMO PROFESSIONAL 4/2012, S.56