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Immobilien-Wohnungskauf: Wirtschaftliche Erwartungen als Geschäftsgrundlage?

1. Dass die wirtschaftlichen Folgen eines Kaufs der Erwartung des Käufers nicht entsprechen, führt allein nicht zu einem Anspruch des Käufers gegen den Verkäufer auf Rückabwicklung des Vertrages. *)

2. Ein Anspruch wegen der Verletzung vorvertraglicher Pflichten oder wegen Verletzung von Pflichten aus einem selbständigen Beratungsvertrag kann auf die Freistellung von den Pflichten aus dem Kaufvertrag gegen Rückübertragung des Kaufgegenstands gerichtet werden, wenn dem Käufer durch die Pflichtverletzung ein Vermögensschaden entstanden ist. *)

BGH, Urteil vom 30.03.2007 – V ZR 89/06

BGB §§ 433, 675

Problem/Sachverhalt

Der Kläger erwarb von der Beklagten eine Eigentumswohnung. Er begehrt die Rückabwicklung des Kaufvertrages mit der Begründung, die Beklagte habe ihn dadurch zum Vertragsabschluss veranlasst, dass sie ihm eine Modellrechnung vorgelegt hätte, nach welcher er ohne Einsatz von Eigenkapital die Wohnung nach Steuern mit einer monatlichen Belastung von weniger als DM 50,00 hätte erwerben können. Tatsächlich sei seine laufende Belastung weit höher. Das Landgericht hat die Behauptung einer fehlerhaften Darstellung der monatlichen Belastung des Klägers für nicht erwiesen erachtet und die Klage abgewiesen. Das OLG Dresden hat ihr im Wesentlichen stattgegeben. Der Kläger habe die Wohnung in der Erwartung erworben, hierfür weniger als DM 50,00 pro Monat aufwenden zu müssen. Diese Erwartung sei unzutreffend gewesen. Dass ein Betrag von weniger als DM 50,00 pro Monat zur Finanzierung nicht ausreiche, habe die Beklagte gewusst. Gegen dieses Urteil wendet sich die Beklagte mit der Revision.

Entscheidung

Mit Erfolg! Der BGH hebt das Urteil des OLG auf. Es fehle bereits an Feststellungen zu einem Haftungstatbestand, den das OLG zudem noch nicht einmal konkret benennt. Dass die wirtschaftlichen Folgen eines Kaufs der Erwartung des Käufers nicht entsprechen, führt allein nicht zu einem Anspruch des Käufers gegen den Verkäufer auf Rückabwicklung des Vertrages (Münchener Kommentar BGB/Westermann, 3. Auflage, § 433 Rdn. 62; Staudinger/Köhler, BGB [1995] Rdn. 134). Eine unzutreffende Erwartung des Käufers führt nur dann zu einem Schadenersatzanspruch gegen den Verkäufer, wenn sie Folge einer unvollständigen oder fehlerhaften Beratung ist oder der Verkäufer die unzutreffende Erwartung des Käufers erkannt hat oder erkennen musste und es vorwerfbar unterlassen hat, den Irrtum des Käufers zu korrigieren. Ist dem Verkäufer die Unrichtigkeit seiner Angaben vorzuwerfen und erleidet der Käufer hierdurch einen Schaden, kann er wegen der Verletzung vorvertraglicher Pflichten des Verkäufers als Ersatz die Freistellung von den Pflichten aus dem Kaufvertrag gegen Rückübertragung der verkauften Wohnung verlangen (BGH WM 2003, 1686; BGH WM 2004, 2349, 2350). Der Schaden des Käufers muss dabei nicht in einem Minderwert der Wohnung liegen. Für die Feststellung eines Schadens reicht es vielmehr aus, dass der Käufer durch den Abschluss des Kaufvertrages in seiner wirtschaftlichen Dispositionsfreiheit nachhaltig beeinträchtigt wird.

Praxishinweis

Werden Eigentumswohnungen aufgrund einer Beratung über die wirtschaftlichen Folgen des Erwerbs, insbesondere unter Einsatz von Berechnungsbeispielen, die die Auswirkungen des Erwerbs auf das von dem Käufer zur Verfügung stehende Einkommen unter Berücksichtigung steuerlicher Umstände zum Gegenstand haben, vertrieben, kann eine Verantwortlichkeit des Verkäufers gegenüber dem Käufer nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen in Betracht kommen. Eine Haftung kann sich auch aus einem neben dem Kaufvertrag abgeschlossenen Beratungsvertrag ergeben (BGHZ 140, 111, 115; BGHZ 156, 371, 374).

*) = Leitsatz des Gerichts

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2008, 31

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