Immobilienmakler – Ehegattenhaftung für Maklerprovision?

Die Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision von € 15.000,00 im Zusammenhang mit dem Kauf eines Einfamilienhauses zählt nicht zu den Geschäften zur Deckung des Lebensbedarfs nach § 1357 BGB.

OLG Oldenburg, Urteil vom 16.06.2010 – 5 U 138/09

§§ 652, 1357 BGB

Problem/Sachverhalt

Die Klägerin ist Immobilienmaklerin. Sie verlangt von den Beklagten, einem Ehepaar, als Gesamtschuldner eine Käuferprovision in Höhe von € 14.815,50 für den erfolgreichen Nachweis der Gelegenheit zum Erwerb eines Einfamilienhauses. Nach Durchführung einer Beweisaufnahme weist das Landgericht die Klage mit der Begründung ab, die Klägerin habe nicht den Abschluss eines Maklervertrages mit dem Beklagten beweisen können. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der Berufung.

Entscheidung

Mit – teilweisem – Erfolg. Das OLG prüft und bestätigt die Voraussetzungen eines Maklervertrages zwischen der Maklerin und der Ehefrau. Zwischen diesen ist ein Maklervertrag zustande gekommen. Die Ehefrau hat das Angebot der Klägerin auf Abschluss eines Maklervertrages angenommen. Da die Eheleute die von der Maklerin nachgewiesene Vertragsgelegenheit wahrgenommen haben, ist die Ehefrau entgegen der Auffassung des Landgerichts zur Zahlung der vereinbarten Provision verpflichtet. Hinsichtlich des Ehemannes liegen diese Voraussetzungen jedoch nicht vor. Dessen Inanspruchnahme kommt deshalb nur gemäß § 1357 Abs. 1 BGB in Betracht. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift liegen nicht vor. Eine Mitverpflichtung des am Vertragsabschluss nicht beteiligten Ehegatten gemäß § 1357 Abs. 1 BGB setzt ein Geschäft zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs der Familie voraus. Der Anwendungsbereich der Norm ist damit auf solche Geschäfte beschränkt, über deren Abschluss die Ehegatten sich nach ihrem konkreten Lebenszuschnitt nicht vorher verständigen. Im vorliegenden Fall geht es um die Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von knapp € 15.000,00 im Zusammenhang mit dem Kauf eines Einfamilienhauses. Über eine derartige Verpflichtung pflegen Eheleute sich in der Regel vorher abzustimmen (OLG Düsseldorf NJW-RR 1996, 1524, 1525). Aus welchem Grund hier eine Ausnahme vorliegen sollte, ist weder dargetan, noch sonst ersichtlich. Dass die zu erwerbende Immobilie der Familie als Wohnhaus dienen sollte, rechtfertigt nicht den Schluss, dass bei den damit im Zusammenhang stehenden Rechtsgeschäften generell keine vorherige Verständigung der Ehegatten zu erwarten ist. Wie der vorliegende Fall zeigt, können derartige Rechtsgeschäfte erhebliche finanzielle Verpflichtungen nach sich ziehen. Eine Parallele zu der Mitverpflichtung eines Ehepartners durch eine möglicherweise kostspielige ärztliche Behandlung des anderen Ehepartners besteht nicht. Schon wegen der existenziellen Bedeutung der Gesundheit ist kein unmittelbarer Vergleich mit Gestaltungen wie im zu entscheidenden Fall möglich. Zum anderen bedarf es selbst in den Fällen, in denen es um eine ärztliche Versorgung geht, einer differenzierten Betrachtung unter Berücksichtigung der Art und Dringlichkeit einer Behandlung sowie der dadurch entstehenden Kosten.

Praxishinweis

Die Maklerin hatte beide Eheleute verklagt. Nach den Feststellungen des OLG war ein Maklervertrag nur mit der Ehefrau zustande gekommen. Eine Inanspruchnahme des Ehemannes kam deshalb nur über § 1357 BGB in Betracht. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift hat das OLG verneint. Dies dürfte für die Mehrzahl aller ehelichen Lebensverhältnisse gelten. Im Falle einer – deutlich niedrigeren – Mietprovision hatte das Landgericht Darm-stadt im Jahr 2005 anders entschieden. Aus einem nur von dem Ehemann unterzeichneten Maklervertrag hinsichtlich eines Mietvertrages über ein Wohnhaus hatte das LG auch die Ehefrau für verpflichtet gehalten, da die nach außen in Erscheinung getretene Abstimmung der Ehegatten ergab, dass der Vertragsschluss in den Geltungsbereich des § 1357 BGB fallen sollte. (LG Darmstadt, B. v. 25.08.2005 – 25 S 81/05).

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2010, 396