Immobilienmakler – Falsche Mietangaben: Kein Anspruch auf Maklerprovision?

§ 654 BGB enthält den allgemeinen Rechtsgedanken, dass ein Makler, der unter vorsätzlicher oder fahrlässiger Verletzung wesentlicher Vertragspflichten die Interessen seines Auftraggebers in erheblicher Weise verletzt, den Anspruch auf Zahlung der Provision verliert. Eine fahrlässige falsche Mietertragsangabe erfüllt diese Voraussetzungen nicht.

KG, Urteil vom 01.03.2012 – 10 U 144/11

vorhergehend: LG Berlin, 22.09.2011 – 5 O 430/10

BGB §§ 652, 654

Problem/Sachverhalt

Mit der Klage begehrt die Maklerin von dem Käufer Maklerprovision in Höhe von 16.422 €. Obwohl sämtliche Provisionsvoraussetzungen vorliegen, weist das Landgericht die Klage ab. Es hält den Provisionsanspruch gemäß § 654 BGB für verwirkt. Die Klägerin habe nämlich in dem übergebenen Exposé die Mieteinnahmen mit „ca. 30.000 € netto“ angegeben, tatsächlich habe die Nettokaltmiete jedoch lediglich 25.200 € betragen. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der Berufung.

Entscheidung

Mit Erfolg! Der Provisionsanspruch ist nicht verwirkt. Zwar findet § 654 BGB über seinen Wortlaut hinaus auch dann Anwendung, wenn der Makler unter Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in erheblicher Weise zuwidergehandelt hat. Die Verwirkung des Maklerlohns hat Strafcharakter. Nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung des Maklers und damit auch nicht jedes Informations- und Beratungsverschulden lässt deshalb den Provisionsanspruch nach § 654 BGB entfallen. Vielmehr ist in erster Linie subjektiv eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung erforderlich; der Makler muss sich seines Lohnes „unwürdig“ erweisen. Das ist nach der Rechtsprechung erst dann der Fall, wenn er seine Treuepflicht vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahe kommenden grob leichtfertigen Weise verletzt hat (BGH NJW 1962, 734). Andere Fälle sind unter dem Gesichtspunkt der positiven Forderungsverletzung zufriedenstellend zu lösen (BGH a. a. O.). Zwar war die Nettomietangabe der Klägerin in dem Exposé objektiv unrichtig. Bei dem angegebenen Betrag handelte es sich nicht um die Nettokaltmiete. Der Beklagte hat jedoch nicht den Beweis erbracht, dass die Angabe der Klägerin bewusst und im Wissen um die Unrichtigkeit der Information erfolgte. Noch während des Notartermins hat die Klägerin dem Beklagten sämtliche Mietverträge übergeben, denen die jeweils vereinbarten Nettokaltmieten zu entnehmen waren. Angesichts dieses Sachverhalts hat das KG eine grob fahrlässige Treuepflichtverletzung der Klägerin verneint.

Praxishinweis

Mit Recht weist das Kammgericht darauf hin, dass die Vorschrift in der ihr vom Reichsgericht gegebenen Ausdehnung (RGZ 113, 264) wegen des auf dieser Ausdehnung beruhenden Strafcharakters Ausnahmecharakter habe, weshalb nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung des Maklers den Provisionsanspruch entfallen lässt. Damit liegt die Entscheidung auf der Linie der Rechtsprechung des BGH. Allerdings ist die Erweiterung des Anwendungsbereichs dieser Vorschrift insgesamt abzulehnen. Nach Hamm/Schwerdtner wurde § 654 BGB vom RG „umfunktioniert“ (Hamm/Schwerdtner, Maklerrecht, 6. Auflage, Rn. 737). Die Auslegung der Vorschrift widerspricht der Systematik des BGB, das keine von einem Schaden unabhängige Zivilstrafe kennt. „Niemand ist bislang auf den Gedanken gekommen, bei Vertragsverletzungen im Rahmen von sonstigen gegenseitigen Verträgen einer Partei den Erfüllungsanspruch zu entziehen.“ (Hamm/Schwerdtner a. a. O.). Man stelle sich vor, einem Verkäufer würde nach Vertragserfüllung der Kaufpreisanspruch mit der Begründung versagt, er habe sich – irgendwie – des Kaufpreisanspruchs „unwürdig“ erwiesen. Derartige Verwirkungsklauseln sind schon deshalb abzulehnen, weil ihre Verallgemeinerung das Schadensrecht auflösen würde (vgl. auch OLG Nürnberg IMR 2012, 338).

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2012, 339