Heidelberg: +49 (0) 6221-9756-0     Düsseldorf: +49 (0) 211-523964-0     Karlsruhe: +49 (0) 721-509953-40 English Version

Immobilienmakler – Nachweis der Maklerleistung durch Anerkenntnis des Auftraggebers

1. Der Abschluss eines Maklervertrages kann im Urkundenprozess mit einer Vertragsurkunde belegt werden, bei der urkundlich nicht erwähnte Vertragsbestandteile im Wege der Auslegung unter Berücksichtigung weiterer un- streitiger Umstände bestimmt werden können.

2. Ein sog. Makleralleinauftrag verpflichtet den Makler nicht dazu, persönlich für den Auftraggeber tätig zu werden.

3. Bestreitet ein Auftraggeber nur die Höhe einer ihm in Rechnung gestellten Maklerprovision und zahlt er auf die Rechnung einen reduzierten Betrag, kann sich hieraus ein den Grund des Maklerprovisionsanspruchs bestätigendes Anerkenntnis des Auftraggebers ergeben, dass eine Beweiserleichterung für den Makler begründet.

OLG Hamm, Urteil vom 25.10.2010 – 18 U 69/10

vorhergehend: LG Dortmund, 04.03.2010 – 8 O 326/09

BGB § 652; ZPO § 592

Problem/Sachverhalt

Die Parteien streiten um restliche Maklerprovision. Die Beklagten wollten ihre Immobilien veräußern. Hierzu erteilten sie dem Kläger, einen Makler, Alleinaufträge. Der Kläger stellte den Beklagten die Maklerin C. vor, die für einen Investor nach Objekten suchte. Die Beklagten veräußerten ihre Immobilien an diesen Investor. Sie zahlten daraufhin die ihnen berechneten Provisionen, nahmen aber einen angeblich vereinbarten Abzug von jeweils € 35.000,00 vor. Der Makler erhob hinsichtlich dieser Abzüge Klage im Urkundsprozess. Das LG gab der Klage mit Vorbehaltsurteil statt. Die Klage sei im Urkundsprozess statthaft. Der Abschluss der Maklerverträge sei ebenso urkundlich belegt wie der Abschluss der nachgewiesenen Kaufverträge. Zwar habe der Kläger nicht den Käufer, sondern dessen Maklerin nachgewiesen. Hierbei handele es sich jedoch um einen vollwertigen Nachweis, weil er hierdurch mittelbar den Kontakt zu der späteren Käuferin hergestellt und den Beklagten damit die Gelegenheit zum Abschluss der Kaufverträge verschafft habe. Hiergegen wenden sich die Beklagten mit der Berufung.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Der Urkundsprozess ist zulässig. Der Kläger kann die anspruchsbegründenden Tatsachen durch Urkunden belegen. Er hat die abgeschlossenen Kaufverträge nachgewiesen (BGH NJW 2005, 753). Es ist allerdings fraglich, ob der Kläger den Nachweis bereits dadurch erbracht hat, dass er den Kontakt der Beklagten zu der Maklerin C. herstellte. Dem steht allerdings nicht entgegen, dass die Beklagten dem Kläger Makleralleinaufträge erteilt hatten. Solche Verträge verpflichten den Makler nicht, nur persönlich für seine Auftraggeber tätig zu werden. Den allein beauftragten Makler trifft zwar eine Dienstleistungspflicht (BGH NJW 1992, 2818). Der Makler darf sich hierzu aber Erfüllungsgehilfen bedienen. Allerdings liegt in der Benennung eines weiteren Maklers lediglich ein indirekter Nachweis. Das reicht für einen Nachweis nicht aus, weil diese Information den Auftraggeber (noch) nicht in die Lage versetzte, mit dem Kaufinteressenten Vertragsverhandlungen zu führen. Dies kann jedoch dahinstehen, weil die Beklagten die Maklerleistung anerkannt haben. Die Beklagten hatten die Teilbeträge „gemäß unserer mündlich getroffenen Vereinbarung … in Abzug“ gebracht. Mit diesem Schreiben haben die Beklagten zum Ausdruck gebracht, dass sie gegen den vom Kläger geltend gemachten Anspruch dem Grunde nach keine Einwände erheben wollten. Hierin liegt ein der Beweiserleichterung dienendes Anerkenntnis, ein sog. „Zeugnis gegen sich selbst“ vor, nach dessen Abgabe der Kläger die Nachweisleistung nicht mehr nachzuweisen brauchte. Ihre Behauptung, es sei mündlich ein Abzug vereinbart worden, können die Beklagten nicht urkundlich belegen. Insoweit sind sie auf das Nachverfahren zu verweisen.

Praxishinweis

Die Entscheidung ist insbesondere hinsichtlich der Ausführung zum Anerkenntnis interessant.

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2011, 207

Copyright 2016 Lehner Dänekamp & Mayer - Rechtsanwälte

Impressum Datenschutz Webdesign Froschgift