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Immobilienmakler – Provisionshinweis per SMS genügt nicht!

1. Eine SMS mit dem Hinweis auf einen vermeintlich zu zahlenden Maklerlohn genügt nicht der erforderlichen Textform. Ein Vergütungsanspruch wird dadurch nicht begründet.

2. Ein angeblicher Schuldner, der mit einer unberechtigten Forderung des vermeintlichen Gläubigers konfrontiert wird, kann die ihm durch die Abwehr dieser Forderung entstandenen außergerichtlichen Anwaltskosten nur ersetzt verlangen, soweit die Voraussetzungen einer speziellen Haftungsnorm erfüllt sind (vorliegend nicht der Fall).

AG Dülmen, Urteil vom 22.03.2016 – 3 C 348/15
BGB §§ 125, 126b, 652 Abs. 1, 823 Abs. 1; WoVermittG § 2 Abs. 5 Nr. 1, §§ 6, 8; ZPO § 313a Abs. 1

Problem/Sachverhalt

Wegen des geringen Streitwertes ist das Urteil nicht berufungsfähig. Es enthält deshalb gem. § 313a Abs. 1 ZPO keinen Sachverhalt. Mit der Klage macht der Maklerkunde ihm entstandene Anwaltskosten als Schadenersatz geltend. Die Anwaltskosten sind ihm durch die vorgerichtliche Abwehr eines unbegründeten Provisionsanspruchs entstanden, den der Makler im Zusammenhang mit dem Zustandekommen eines Mietvertrages über Wohnraum geltend gemacht hatte. Den Provisionsanspruch hatte der Makler offenbar nicht weiterverfolgt, woraufhin der Maklerkunde Klage auf Erstattung der ihm durch die Abwehr der Provisionsforderung entstandenen Anwaltskosten erhob.

Entscheidung

Die Klage hat keinen Erfolg. Das Gericht stellt zunächst fest, dass dem Makler ein Provisionsanspruch nicht zusteht. Gemäß § 2 Abs. 1 S. 2 WoVermittG bedarf der Maklervertrag bei der Vermietung über Wohnräume der Textform. Dem zur Gerichtsakte gereichten SMS-Schriftverkehr lässt sich eine in Textform dokumentierte Willensübereinstimmung über den Abschluss eines Maklervertrages nicht entnehmen. Es handelt sich vielmehr nur um einseitige, von dem Makler verfasste SMS, die einen Hinweis auf den vermeintlich zu zahlenden Maklerlohn enthielten. Gleichwohl steht dem Maklerkunden die strittige Schadenersatzforderung nicht zu. Es besteht kein genereller Kostenanspruch gegen denjenigen, der sich unberechtigt eines Anspruchs berühmt. Außergerichtliche Rechtsverteidigungskosten gehören vielmehr zum allgemeinen Lebensrisiko des in Anspruch Genommenen, soweit nicht die Voraussetzungen einer speziellen Haftungsnorm vorliegen. Im entschiedenen Fall ist nicht ersichtlich, aus welcher speziellen Haftungsnorm dem Maklerkunden ein solcher Anspruch zustehen soll.

Praxishinweis

Seit Inkrafttreten des Mietrechtsnovellierungsgesetzes (MietNovG) am 01.06.2015 gilt das sog. Bestellerprinzip. Danach bedarf der Maklervertrag beim Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume der Textform. Eine hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 2 Abs. 5 Nr. 1 WoVermittG). Nach Auffassung des Amtsgerichts erfüllt eine SMS das Textformerfordernis nicht. Allerdings wird dies nicht näher begründet. Das Gericht vermisst „eine in Textform dokumentierte Willensübereinstimmung“. Es lägen lediglich SMS vor, die einen Hinweis auf den Maklerlohn enthielten. Es fehlt mithin an einer Provisionsvereinbarung, so dass der Provisionsanspruch bereits hieran scheitert. Ein „Hinweis“ auf eine Provision löst keinen Provisionsanspruch aus, weil ein „Hinweis“ keine Vereinbarung ist. Auf die Einhaltung der Textform kommt es also nicht an. Das Urteil ist insoweit nicht eindeutig. Ob eine SMS dem Textformerfordernis genügt, ist bislang – soweit ersichtlich – höchstrichterlich nicht entschieden. Nach Ellenberger (Palandt, BGB, 75. Auflage) erfüllen derzeit Papier, USB-Stick, CD-ROM, Speicherkarten, Festplatten, E-Mails sowie Computerfax die Voraussetzungen des § 126a BGB. SMS werden dort nicht aufgeführt. Zweifellos ist eine SMS „während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich“. Fraglich ist, ob eine SMS geeignet ist, die in ihr enthaltene Erklärung unverändert wiederzugeben (§ 126b Nr. 2 BGB).

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2016, 393

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