Immobilienmakler – Verwirkung des Provisionsanspruchs

1. Über den Wortlaut des § 654 BGB hinaus hat der Makler seinen Provisionsanspruch verwirkt, wenn ihm eine schwerwiegende Verletzung der Treuepflicht zur Last fällt, die er vorsätzlich oder in einer dem Vorsatz nahekommenden Weise leichtfertig den Interessen des Auftraggebers zuwider begangen hat.

2. Der Makler hat seinem Auftraggeber alle ihm bekannten tatsächlichen und rechtlichen Umstände mitzuteilen, die sich auf den Geschäftsabschluss beziehen und für den Willensentschluss des Auftraggebers von Bedeutung sein könnten. Verletzt der Makler seine Aufklärungspflicht und ist die Pflichtverletzung für den Anfall der Provision ursächlich, hat der Makler den Auftraggeber nach dem Grundsatz der Naturalrestitution provisionsfrei zu stellen.

OLG Celle, Urteil vom 03.07.2008 – 11 U 22/08

BGH, Beschluss vom 12.03.2009 – III ZR 191/08 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

BGB §§ 242, 652, 654

Problem/Sachverhalt

Die Klägerin (Maklerin) verlangt von den Beklagten Provision in Höhe von € 25.000,00. Im Exposé wird das Objekt als „sehr hochwertig ausgestattet und (…) in einem sehr guten und gepflegten Neubauzustand“ befindlich beschrieben. Tatsächlich leidet das Objekt an einem schwerwiegenden Feuchtigkeitsmangel, der der Klägerin bzw. ihrem Mitarbeiter bekannt war. Ein Hinweis an die Beklagten erfolgte nicht. Das LG erhebt zwar Beweis, lässt den Mangel und die Kenntnis der Klägerin hiervon jedoch offen und gibt der Klage statt. Entweder seien die Mängel versteckt gewesen, dann habe auch der Makler sie nicht sehen können, oder sie seien offensichtlich gewesen, dann habe der Makler hierauf nicht hinweisen müssen. Hiergegen wenden sich die Beklagten mit der Berufung.

Entscheidung

Mit Erfolg. Das OLG gibt der Berufung statt. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme leidet das Objekt an erheblichen Feuchtigkeitserscheinungen, was der Klägerin bzw. ihrem Mitarbeiter (§ 278 BGB) bekannt war. Diese Mängel hat die Klägerin den Beklagten verschwiegen. Damit hat sie ihre Aufklärungspflicht verletzt. Erkennt der Makler, dass Objektangaben unrichtig oder ungesichert sind, muss er den Auftraggeber darüber informieren. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Makler im Exposé das Objekt ausdrücklich als in einem sehr guten Zustand befindlich bezeichnet hat. Ein Makler kann nicht Angaben im Exposé machen, die mit seiner eigenen Wahrnehmung nicht übereinstimmen. Ansonsten läuft er Gefahr, seine Provision zu verlieren. Über den Wortlaut des § 654 BGB hinaus verwirkt der Makler seinen Provisionsanspruch, wenn ihm eine schwerwiegende Verletzung der Treuepflicht zur Last fällt, die er vorsätzlich oder in einer dem Vorsatz nahekommenden Weise leichtfertig den Interessen des Auftraggebers zuwider begangen hat. Dies war hier der Fall.

Praxishinweis

Der Makler ist grundsätzlich nicht Vertreter des Verkäufers, sondern neutraler Dritter. Ihm obliegt im Regelfall keine Erkundigungs- oder Nachprüfungspflicht. Er ist lediglich Wissensvertreter. Er schuldet seinem Auftraggeber (Kaufinteressenten) grundsätzlich keine Ermittlungen. Informationen, die er vom Verkäufer erhält, darf er ungeprüft weitergeben. Eine Ausnahme gilt aber dann, wenn er vom Verkäufer Angaben erhält, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind (BGH NJW-RR 2007, 711). Zwar darf der Makler im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen. Dies gilt aber dann nicht, wenn ihm anderweitige Erkenntnisse vorliegen (BGH a. a. O.; OLG Frankfurt NJW-RR 2002, 778).

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2009, 248