Immobilienmakler – Voraussetzung für die Entstehung des Provisionsanspruchs

Es ist Sache des Maklers, klare Verhältnisse hinsichtlich einer von ihm verlangten Provision zu schaffen. Jede Unklarheit über einen stillschweigenden Vertragsschluss geht zu seinen Lasten.

LG Hamburg, Beschluss vom 07.08.2009, 309 S 66/09

§ 652 BGB

Problem/Sachverhalt

Der Makler verlangt mit der Klage von seinem Auftraggeber Zahlung von Maklerprovision für einen von ihm nachgewiesenen Mietvertrag. Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, zwischen Makler und Mieter sei ein Maklervertrag weder schriftlich, noch mündlich, noch konkludent abgeschlossen worden. Mangels vertraglicher Vereinbarung stünde dem Makler die strittige Provision nicht zu. Hiergegen wendet sich der Makler mit der Berufung.

Entscheidung

Ohne Erfolg. Mit knapper, aber zutreffender Begründung kündigt das Landgericht an, die Berufung gemäß § 522 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen. Mit deutlichen Worten weist das Gericht darauf hin, dass es Sache des Maklers ist, hinsichtlich seines Provisionsanspruchs klare Verhältnisse zu schaffen. Jede Unklarheit über einen stillschweigenden Vertragsabschluss geht zu Lasten des Maklers. Anspruchsgrundlage für die Maklerprovision ist der Abschluss eines Maklervertrages. Nur aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung kann der Makler von seinem Kunden im Erfolgsfalle Provision verlangen. Eine Provisionsvereinbarung kann mündlich, schriftlich oder auch konkludent abgeschlossen werden. Fehlt es an einem Vertragsabschluss, besteht kein Provisionsanspruch.

Praxishinweis

Es ist immer wieder erstaunlich, dass über die Provisionsvoraussetzungen gestritten wird, obwohl diese Frage in Rechtsprechung und Literatur seit langem geklärt ist. Der Makler kann von seinen Kunden Provision nur dann verlangen, wenn er dies ausdrücklich vereinbart hat. Der Kunde darf mangels anderweitiger Vereinbarung stets davon ausgehen, dass der Makler das Verkaufs- oder Mietobjekt von seinem Auftraggeber (Verkäufer oder Vermieter) „an die Hand bekommen“ hat. Ausnahme: Der Kauf-/oder Mietinteressent erteilt dem Makler einen sogenannten Suchauftrag. (Nur) in diesem Fall muss der Kunde davon ausgehen, dass der Makler nicht nur Objekte aus seinem Bestand anbietet, sondern aktiv nach geeigneten Objekten sucht (BGH NJW 2005, 3779, 3780, II. 2.). In diesem Fall darf er nicht davon ausgehen, dass der Makler dies ohne Vergütung tun will. In allen anderen Fällen muss der Makler sein Verlangen ausdrücklich deutlich machen. Dieses Provisionsverlangen, das rechtlich als Angebot zum Abschluss eines Maklervertrages zu werten ist, muss der Kunde – wie jedes andere Vertragsangebot – annehmen, damit es zum Vertragsschluss kommt. Dies kann auch konkludent geschehen. Nimmt der Maklerkunde in Kenntnis des Umstandes, dass der Makler im Erfolgsfall eine Provision verlangt, maklertypische Leistungen in Anspruch (oder lässt er sich solche gefallen), kommt hierdurch ein Maklervertrag konkludent zustande (BGH NJW 1999, 361, 362 II. 1. a. E.; BGH NJW 2002, 817; BGH NJW-RR 2007, 400; OLG Hamburg, IMR 2009, 361). Auch die Vertragsannahme durch konkludentes Handeln ist eine Annahmeerklärung. Es bedarf mithin in jedem Fall des Abschlusses eines Maklervertrages, will der Makler im Erfolgsfall eine Provision erhalten. Hieraus ergibt sich: Die bloße Entgegennahme maklertypischer Leistungen ohne vorheriges ausdrückliches Provisionsverlangen des Maklers führt nicht zum Abschluss eines Maklervertrages. Danach reicht z. B. auch die Besichtigung eines Verkaufsobjektes zusammen mit dem Makler für einen schlüssigen Vertragsabschluss nicht aus (st. Rspr. BGH NJW-RR 1999, 361; BGH NJW-RR 1996, 114 m. w. N.; OLG Koblenz NJW-RR 1997, 75; OLG Düsseldorf MDR 1998, 1341; BGH NJW 2002, 817; OLG Rostock NJW-RR 2006, 857; BGH NJW-RR 2007, 400, 401). Das OLG Düsseldorf (a. a. O.) formuliert: „Goldene Regel für jeden Makler muss es sein, erst nach einem deutlichen Provisionsverlangen, dass der Kunde akzeptiert hat, seine Maklerleistung zu erbringen“.

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2010, 303