Immobilienmakler – Was ist die Leistung eines Nachweismaklers?

Die Leistung eines Nachweismaklers, der die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages im Sinne des § 652 Abs. 1 BGB nachzuweisen hat, setzt voraus, dass der nachgewiesene Abschlussberechtigte zum Abschluss des beabsichtigten Vertrages bereit ist. Inhaltlich erfordert der Nachweis so konkrete Angaben – in der Regel Name und Anschrift – zu der Person, die zu substantiellen Verhandlungen über den Vertragsschluss berechtigt ist, dass der Auftraggeber ohne weiteres konkrete Verhandlungen aufnehmen kann.

OLG Naumburg, Beschluss vom 29.10.2010 – 10 U 14/10

BGB § 652

Problem/Sachverhalt

Die Parteien sind Makler. Der Kläger nimmt den Beklagten aus einer Provisionsteilungs-vereinbarung in Anspruch. Er benannte dem Beklagten, der für die Verkäuferin tätig war, die „F. Holding“ als Kaufinteressentin. Der Beklagte bestreitet den Provisionsanspruch des Klägers, weil dessen Nachweisleistung nicht ursächlich für den späteren Abschluss des Kaufvertrages gewesen sei. Das Landgericht weist die Klage mit dieser Begründung ab. Die Beweisaufnahme habe ergeben, dass der von dem Kläger geführte Nachweis wegen der völlig eigenständigen Bemühungen einer zwischen-zeitlich tätig gewordenen dritten Maklerin keinen wesentlichen Einfluss auf den später geschlossenen Kaufvertrag gehabt habe. Hiergegen richtet sich der Kläger mit der Berufung.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Das OLG stellt fest, dass es auf die Frage der Kausalität einer Nachweisleistung des Klägers letztlich nicht ankommt, da es bereits an einem tauglichen Nachweis fehlt. Die Leistung eines Nachweismaklers besteht in einer Mitteilung des Maklers an seinen Auftraggeber, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Inhaltlich erfordert der Nachweis so konkrete Angaben – in der Regel Name und Anschrift – zu der Person, die zu substantiellen Verhandlungen über den Vertragsabschluss berechtigt ist, dass der Auftraggeber ohne Weiteres konkrete Verhandlungen aufnehmen kann. Zudem ist es erforderlich, dass der vom Nachweismakler benannte Vertrags- bzw. Ansprechpartner auch tatsächlich bereit ist, über das Objekt den in Rede stehenden Vertrag abzuschließen. Hieran fehlt es im vorliegenden Fall. Durch die bloße Bezeichnung der Kaufinteressentin als „F. Holding“ war die Verkäuferseite nicht in der Lage, ohne eigene weitere Ermittlungen selbst in Kaufverhandlungen mit dieser Interessentin einzutreten, weil ihr nicht einmal ein Ansprechpartner genannt wurde. Es waren auch keine Umstände ersichtlich, die ausnahmsweise die Benennung eines Verhandlungspartners entbehrlich gemacht hätten. Unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles war die Benennung eines konkreten Verhandlungspartners im Ergebnis gerade nicht entbehrlich. Der Kläger hat mithin keine provisionsauslösende Nachweistätigkeit erbracht.

Praxishinweis

Es wird häufig übersehen, dass der Nachweis nach dem Gesetz nicht über ein „Objekt“ oder „Geschäft“, sondern über die „Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags“ (§ 651 Abs. 1 S. 1 BGB) zu führen ist. Ein vollwertiger Nachweis setzt deshalb in der Regel voraus, dass die vom Makler gemachten Angaben so genau sind, dass sein Kunde ohne weitere eigene Nachforschungen in Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner treten kann. Viele Maklerexposés kranken daran, dass zwar das Objekt umfangreich beschrieben wird, Anga-ben über den potentiellen Vertragspartner (Verkäufer) jedoch fehlen. In diesem Fall liegt in der Regel kein provisionsauslösender Nachweis vor.

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2011, 113