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Immobilienmakler: Zustandekommen des Maklervertrags

1. Ein vom Kaufinteressent ausgehendes Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags liegt nicht darin, dass dieser das Geschäftslokal des Maklers aufsucht und sich dort nach Immobilienangeboten erkundigt. Wer sich an einen Makler wendet, der mit Angeboten werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, erklärt damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall, dass ein Vertrag über ein angebotenes Objekt zu Stande kommt.

2. Soweit Gegenteiliges nicht bekannt ist, darf der Kaufinteressent davon ausgehen, dass der Makler die angebotenen Objekte vom Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leistung für den Anbieter erbringen will.

3. Ohne Weiteres braucht der Kaufinteressent in einem solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet.

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 10.11.2009 – 15 U 15/09

Problem/Sachverhalt

Der Kläger verlangt Rückzahlung von Maklerprovision, da diese ohne Rechtsgrund geleistet worden sei. Es fehle am Abschluss eines wirksamen Maklervertrags. Das Landgericht lässt diese Frage offen, da jedenfalls dem Makler die Provision schon aus anderen Gründen nicht zustehe. Es verurteilt den Makler zur Rückzahlung. Hiergegen wendet sich dieser mit der Berufung.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Das OLG prüft die vom Landgericht offen gelassene Frage. Zwischen den Parteien wurde kein wirksamer Maklervertrag abschlossen. Die Beklagte hatte hierzu vorgetragen, der Kläger habe ihr Geschäftslokal aufgesucht. Ihm seien verschiedene Objekte vorgestellt worden. Schließlich sei ihm ein Exposé über die letztlich gekaufte Wohnung übergeben worden, auf dessen Rückseite klein gedruckt die Provisionsregelung enthalten gewesen sei. Hieraus ergäbe sich der Abschluss des Maklervertrags, da der Kläger im Anschluss hieran maklertypische Leistungen in Anspruch genommen habe. Dem tritt das OLG entgegen. Wer sich als Kaufinteressent an einen Makler wende, kann im Hinblick auf von diesem angebotene Objekte stets davon ausgehen, dass dieser hiermit eine Leistung für den Anbieter erbringen will und deshalb auch von diesem vergütet werde. Ohne Weiteres braucht der Kaufinteressent in einem solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet. Dies setzt vielmehr ein eindeutiges Provisionsverlangen des Maklers voraus. Nur wer in dessen Kenntnis die Dienste eines Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit zu erkennen, dass er den im Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags annimmt. Im vorliegenden Fall fehlt es hieran. Dass auf der Rückseite des übergebenen Exposés ein kleingedrucktes Provisionsverlangen enthalten war, reicht nicht aus.

Praxishinweis

Viele Maklerverträge kommen dadurch zu Stande, dass der Maklerkunde in Kenntnis des Provisionsverlangens maklertypische Leistungen in Anspruch nimmt. Dies reicht nach ständiger Rechtsprechung grundsätzlich für das Zustandekommen eines Maklervertrags aus. Allerdings neigen manche Makler dazu, ihr Provisionsverlangen “nebenbei”, etwa auf einem während der Besichtigung übergebenen Exposé oder in sonstiger “unauffälliger” Weise zu mitzuteilen. Hieran kann das Zustandekommen des Maklervertrags scheitern: Wenn der Vertrag durch die Inanspruchnahme maklertypischer Leistungen konkludent zu Stande kommen soll, muss das vorherige Provisionsverlangen “eindeutig” sein, denn nur dann kann das hierin liegende Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags konkludent angenommen werden.

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2010, 67

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