Immobilienmakler – Zustandekommen eines konkludenten Maklervertrages

1. Ein Maklervertrag kommt zustande, wenn der Kaufinteressent in Kenntnis des Provisionsverlangens des Maklers maklertypische Leistungen in Anspruch nimmt.

2. Nimmt nicht der Maklerkunde, sondern ein Dritter die nachgewiesene Vertragsgelegenheit wahr, ist der Provisionsanspruch gleichwohl entstanden, wenn dadurch das vom Maklerkunden gewünschte wirtschaftliche Ergebnis erreicht wird.

LG Berlin, Urteil vom 07.04.2011 – 9 O 415/10 – § 652 BGB

Problem/Sachverhalt

Die Klägerin verlangt aus abgetretenem Recht die Zahlung von Maklerprovision. Die Beklagte meldete sich bei der Maklerin (Zedentin) aufgrund eines Exposés im Internet. Das Exposé bezog sich auf eine Eigentumswohnung im 3. OG. Es enthielt den Hinweis: „Provision: 7,14 % Maklerprovision“. Weil die Wohnung zwischenzeitlich verkauft worden war, besichtigte die Maklerin mit der Beklagten eine hinsichtlich Ausstattung, Größe und Preis identische Wohnung im 2. OG desselben Gebäudes. Die Maklerin wies darauf hin, „dass das im Internet geschaltete Exposé für die Wohnung im 3. OG auch für diese Wohnung gelten soll“. Es folgten weitere Besichtigungstermine. Die Beklagte teilte der Maklerin dann mit, dass nicht sie, sondern ein Dritter die Wohnung kaufen werde, mit dem dann der Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Die Beklagte zog in die Wohnung ein. Die Provision zahlte sie nicht. Es sei kein Maklervertrag bezogen auf die Wohnung im 2. OG abgeschlossen worden. Nach Abtretung der Forderung an die Klägerin erhob diese Klage.

Entscheidung

Mit Erfolg! Das LG stellt zunächst fest, dass zwischen Maklerin und Beklagter ein konkludenter Maklervertrag zustandegekommen war. Der Hinweis der Maklerin, dass für die Wohnung im 2. OG die Angaben im Exposé für die Wohnung im 3. OG gelten sollten, beinhaltete auch den in diesem Exposé enthaltenen Provisionshinweis. In Kenntnis des Provisionsverlangens der Maklerin hat die Maklerkundin sodann durch weitere Besichtigungen maklertypische Leistungen in Anspruch genommen. Damit hat sie den Antrag der Maklerin auf Abschluss des Maklervertrages angenommen. Das LG bejaht auch das Vorliegen der sonstigen Provisionsvoraussetzungen, insbesondere den Abschluss des Hauptvertrages. Den Umstand, dass der Kaufvertrag nicht mit der Beklagten, sondern einem Dritten zustande kam, hält es für unschädlich, da „das vom Auftraggeber gewünschte, wirtschaftliche Ergebnis erreicht“ wurde. Der Kauf sei der Beklagten zugutegekommen, „denn sie wohnt jetzt in der gekauften Wohnung“. Es sei irrelevant, „ob sie dies als Lebensgefährtin, Freundin oder Mieterin des Käufers tut“. Auf die Beziehung der Beklagten zum Käufer komme es nicht an.

Praxishinweis

Die Entscheidung ist nur im Ergebnis richtig. Mit Recht geht das LG zunächst davon aus, dass zwischen den Parteien ein Maklervertrag zustandegekommen ist. Das Exposé im Internet war mit einem ausreichenden Provisionshinweis versehen (kritisch hierzu: OLG Oldenburg IMR 2010, 396). Nicht im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH stehen die Aus-führungen zur wirtschaftlichen Identität beim Erwerb durch einen Dritten. Der BGH bejaht wirtschaftliche Gleichwertigkeit, wenn zwischen Maklerkunden und Drittem besonders enge persönliche oder wirtschaftliche Bindungen bestehen (BGH NJW 2008, 651, 652). Diese Voraussetzungen hat das Landgericht nicht geprüft, weil dies nach seiner Auffassung „irrelevant“ war. Das Urteil ist im Ergebnis gleichwohl richtig, weil die Beklagte der Maklerin mitgeteilt hatte, dass ein Dritter den Kaufvertrag abschließen werde. Hierdurch hat sie zu erkennen gegeben, dass sie den Erwerb durch den Dritten als Maklerleistung anerkenne. Der Maklerkunde ist nämlich ansonsten grundsätzlich zur Vertraulichkeit verpflichtet. Die ihm vom Makler erteilten Informationen darf er grundsätzlich nicht weitergeben, und zwar unabhängig davon, ob Vertraulichkeit vereinbart wurde oder nicht.

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2011, 513