Makler: Nachweis nur bei Abschlussbereit-schaft des Vertragspartners

1. Der Nachweismakler hat seinen Kunden auf die Gelegenheit, über ein bestimmtes Objekt einen Vertrag zu schließen, hinzuweisen. Er muss ihn in die Lage versetzen, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Dazu gehört in der Regel, dass der Vertragspartner auch tatsächlich bereit ist, über das Objekt den in Rede stehenden Vertrag zu schließen.*)

2. Mietet der Mieter später weitere Räume dazu, deren Vermietung im Zeitpunkt der Besichtigung der bereits angemieteten Räume durch den Vermieter nicht beabsichtigt war, so fehlt bereits die Nachweisleistung des Maklers bzgl. dieser neuen Räume.*)

BGH, Urteil vom 15.05.2008 – III ZR 256/07, § 652 BGB

Problem/Sachverhalt

Der Kläger (Makler) verlangt von seinem Kunden (Beklagter) Maklerprovision. Im Januar 2005 mietete der Beklagte in einem größeren Objekt vom Kläger nachgewiesene Büroräume an. Hierfür zahlte er die vereinbarte Provision. Ein Jahr später, im Januar 2006, mietete er in demselben Gebäude eine weitere Büroeinheit hinzu. Die hierfür vom Kläger berechnete Provision zahlte er nicht. Der Kläger ist der Auffassung, auch für den zweiten Mietvertrag Provision beanspruchen zu können. Das Amtsgericht wies die Klage ab, das Landgericht gab ihr statt. Maklerverträge seien von unbestimmter Dauer. Der Abschluss des weiteren Mietvertrages beruhe auf der Maklertätigkeit. Er sei innerhalb eines Jahres nach der Maklertätigkeit abgeschlossen worden, weshalb eine Vermutung für deren Kausalität spreche.

Entscheidung

Die zugelassene Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung. Nach Auffassung des BGH fehlt es bereits an einer Nachweismaklerleistung, so dass sich die Frage der Kausalität nicht stellt. Die Nachweisleistung ist Ausgangspunkt und Voraussetzung jeder Kausalitätsprüfung. Durch die Nachweistätigkeit muss der Kunde in die Lage versetzt werden, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Dazu gehört in der Regel, dass der Vertragspartner auch tatsächlich bereit ist, über das Objekt den in Rede stehenden Vertrag zu schließen (BGHZ 141, 40, 46). Nach dem Vortrag des Beklagten war der Vermieter zum Zeitpunkt der Besichtigung und der damit letzten relevanten Maklerleistung des Klägers nicht bereit, die später angemieteten Räume zu vermieten, da diese noch anderweitig vermietet waren. Eine Nachweistätigkeit hinsichtlich dieser Räume konnte der Makler mithin nicht erbringen. Da die Abschlussbereitschaft des Vermieters streitig war, wurde die Sache zurückverwiesen.

Praxishinweis

Häufig wird übersehen, dass der Makler nicht ein „Objekt“, sondern eine „Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages“ (§ 652 BGB) nachweist. Eine Vertragsgelegenheit kann nur nachgewiesen werden, wenn der potentielle Vertragspartner zum Vertragsabschluss bereit ist. Ansonsten fehlt es an einer Vertragsgelegenheit, so dass es auf die vom Landgericht angestellten Kausalitätsüberlegungen überhaupt nicht ankommt. Diese setzen zunächst eine Nachweistätigkeit voraus. War im vorliegenden Fall der Vermieter zum Zeitpunkt der Erbringung der Maklertätigkeit zur Vermietung der später angemieteten Räume – noch – nicht bereit, fehlt es mithin an einem Maklernachweis. Zum Nachweis der Vertragsgelegenheit gehören in der Regel ferner sämtliche Angaben, die es dem Maklerkunden ermöglichen, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (BGH NJW-RR 1987, 172; BGH NJW 1990, 2744, 2745). Hierzu gehören insbesondere dessen Name und Anschrift (BGH NJW 1999, 1255). Makler benennen häufig nur das Objekt. Das reicht in der Regel nicht aus.

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2008, 428