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Makler wird kurz vor Vertragsschluss abgezogen: Auftraggeber muss Provision zahlen!

Wird in einem Vertrag über Grundstücksankaufbetreuung und Mitwirkung bei der Projektentwicklung vereinbart, dass der Vermittler mit Bestandsmietern Vertragsgespräche zur vorzeitigen Vertragsbeendigung oder Umsetzung im Objekt gegen Provision zu führen hat, entsteht der Provisionsanspruch des Vermittlers auch dann, wenn er vom Auftraggeber kurz vor Vertragsschluss unabgestimmt von den Vertragshandlungen abgezogen wurde und deswegen die Verhandlungen nicht zu Ende führen konnte.

LG Hamburg, Urteil vom 28.05.2014 – 401 HKO 47/13

BGB §§ 280, 314

Problem/Sachverhalt

Die Klägerin war von der Beklagten im Rahmen einer Projektentwicklung beauftrag worden, mit Bestandsmietern Vertragsverhandlungen zur vorzeitigen Vertragsbeendigung oder Umsetzung innerhalb des Projekts zu führen. Für den erfolgreichen Abschluss dieser Verhandlungen hatte sich die Beklagte zur Zahlung einer Provision verpflichtet. Die Klägerin führte entsprechende Gespräche mit einer Bestandsmieterin und bereitete mit dieser einen neuen Mietvertrag vor. Kurz vor dessen Abschluss wurde sie von der Beklagten aus den Verhandlungen „herausgenommen“. Nachdem der Mietvertrag ohne ihre Mitwirkung zustande kam, verlangt sie von der Beklagten die vereinbarte Provision in Höhe von € 7.205,81. Die Beklagte verweigert die Bezahlung. Die Klägerin habe die Gespräche nicht bis zum Vertragsabschluss geführt. Für den letztlichen Vertragsabschluss hätten alle wesentlichen vertragsrelevanten Punkte mit der Bestandsmieterin neu verhandelt werden müssen. Daraufhin erhebt die Klägerin Klage.

Entscheidung

Mit Erfolg! Das Landgericht spricht der Klägerin die vereinbarte Provision zu. Voraussetzung für den Provisionsanspruch ist nicht der Abschluss eines neuen Mietvertrages durch die Klägerin selbst (wobei die Urteilsgründe nicht mitteilen, ob die Klägerin – was eher zweifelhaft sein dürfte – Abschlussvollmacht hatte). Aus dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Vertrag ergibt sich auch nicht, dass die Verhandlungen bis zu ihrem Abschluss durch die Klägerin persönlich geführt werden mussten. Selbst wenn dies so gewesen wäre, stünde dies dem Provisionsanspruch nicht entgegen. In diesem Fall hätte nämlich die Beklagte durch das „Herausnehmen“ der Klägerin aus den Verhandlungen dieser die Erbringung ihrer Vertragspflichten unmöglich gemacht. Unter § 280 BGB fällt auch die Verletzung der Leistungstreuepflicht, d. h. der Pflicht, den Vertragszweck nicht zu beeinträchtigen oder zu gefährden. Gegen diese Verpflichtung hat die Beklagte aber verstoßen, indem sie die Klägerin von der Verhandlung mit der Bestandsmieterin unabgestimmt ausgeschlossen hat.

Praxishinweis

Das Urteil ist – jedenfalls im Ergebnis – richtig. Es ist allerdings fraglich, ob sich der streitgegenständliche Provisionsanspruch aus § 280 BGB herleiten lässt. Sonstige Anspruchsgrundlagen lassen sich den recht knappen Urteilsgründen nicht entnehmen. Die zwischen den Parteien schriftlich abgeschlossene Vereinbarung wird in den Urteilsgründen nicht zitiert, so dass deren Auslegung nicht möglich ist. Wenn, wovon auszugehen ist, der erfolgreiche Abschluss der von der Klägerin geführten Vertragsverhandlungen Provisionsentstehungsvoraussetzung war, gilt Folgendes: Die Klägerin hat die Vertragsverhandlungen bis kurz vor dem Abschluss geführt. Dass der dann abgeschlossene Vertrag hierauf nicht beruhte, hat die Beklagte nicht substantiiert dargelegt. Nach dem Vortrag der Klägerin war der Vertrag zum Zeitpunkt der Beendigung ihrer Tätigkeit „nahezu abschlussreif“. Damit war die Tätigkeit der Klägerin jedenfalls mitursächlich für den Abschluss des ausgehandelten Mietvertrages, was für die Entstehung des Provisionsanspruchs grundsätzlich ausreicht (OLG Zweibrücken NJW-RR 1999, 1502, 1503).

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2014, 532

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