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“Maklerklausel” im notariellen Kaufvertrag

Eine in einem notariellen Kaufvertrag enthaltene “Maklerklausel” begründet keinen von einer vorherigen Vereinbarung unabhängigen Käuferprovisionsanspruch des Maklers, wenn die Klausel ausdrücklich auf eine “vereinbarte” Provision Bezug nimmt.

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 10.11.2009 – 15 U 15/09

BGB § 652

Problem/Sachverhalt

Mit der Klage verlangt der Kläger Rückzahlung geleisteter Käuferprovision mit der Begründung, zwischen den Parteien sei kein wirksamer Maklervertrag abgeschlossen worden. Die Beklagte verteidigt sich hiergegen unter anderem mit der Behauptung, auf den Abschluss eines Maklervertrags käme es letztlich nicht an. Der Kläger habe sich nämlich in einer “Maklerklausel” im notariellen Kaufvertrag zur Zahlung der Provision verpflichtet. Dies begründe einen selbstständigen Rechtsgrund zum Behalten der Provision. Das Landgericht gibt der Klage statt. Auch aus der “Maklerklausel” ergebe sich kein Provisionsanspruch. Diese enthalte inhaltlich weder ein Provisionsversprechen noch ein Schuldanerkenntnis im Sinne des § 781 BGB. Zum anderen sei sie als mehrdeutige und überraschende Allgemeine Geschäftsbedingung nach § 305c Abs. 1 BGB unwirksam. Hiergegen wendet sich die Beklagte mit der Berufung.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Das OLG stellt fest, dass sich aus der Maklerklausel ein Provisionsanspruch nicht herleiten lässt. Dies ergibt sich daraus, dass die Klausel ausdrücklich auf “vereinbarte Provision/en” Bezug nimmt. Vom Vorliegen einer solchen Voraussetzung kann jedoch im vorliegenden Fall gerade nicht ausgegangen werden. Dass der Inhalt der Klausel von den Parteien des notariellen Kaufvertrags abweichend vom Wortlaut dahingehend verstanden worden wäre, dass der Kläger unabhängig von einer vorherigen Vereinbarung Käuferprovision an die Beklagte zahlen sollte, ergibt sich aus dem Vortrag der Beklagten nicht.

Praxishinweis

Es handelt sich um einen geradezu klassischen Fall. Eine Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag begründet, richtig formuliert, einen selbstständigen Provisionsanspruch des Maklers im Sinne eines echten Vertrags zu Gunsten Dritter (BGB § 328). Sie ist mithin selbstständige Anspruchsgrundlage. Dies ist vor allem in Fällen von Bedeutung, in denen der Makler mit seinem Auftraggeber keinen (sonstigen) Maklervertrag abgeschlossen hat. Solche “Maklerklauseln” finden sich oft am Ende notarieller Kaufverträge. Häufig werden sie lieblos formuliert. So im vorliegenden Fall: Aus welchen Gründen auch immer hat der Notar formuliert: “Die Beteiligten halten fest, dass dieser Vertrag durch Vermittlung bzw. Nachweis der Firma X zu Stande gekommen ist. Sie verpflichten sich zur Zahlung der vereinbarten Provision/en. Auch der Vermittler erhält eine Kopie dieses Vertrags.” Wenn der Notar von den Parteien des Hauptvertrages den Auftrag hatte, im Wege eines echten Vertrags zu Gunsten Dritter einen Provisionsanspruch des Maklers zu formulieren, hätte er nicht auf eine bereits “vereinbarte” Provision Bezug nehmen dürfen. Er hätte vielmehr durch die Maklerklausel einen selbstständigen und von einem etwaigen Maklervertrag unabhängigen Anspruch begründen müssen. Der Makler, zu dessen Gunsten die Maklerklausel in den Vertrag aufgenommen wurde, kann sich jetzt mit der Frage befassen, ob ihm möglicherweise ein Schadensersatzanspruch gegen den Notar zusteht. Dies wäre nur dann der Fall, wenn der Kaufvertrag, in dem der Notar im Auftrag der Parteien einen Provisionsanspruch des Maklers im Sinne eines echten Vertrags zu Gunsten Dritter begründen soll, auch Schutzwirkung gegenüber dem Makler entfalten sollte (Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter). Diese Frage ist bislang – soweit ersichtlich – noch nicht entschieden worden.

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2010, 66

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