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Maklerprovision bei Zwangsversteigerung: AGB-Klausel unwirksam

1. Es besteht kein Anlass, von der herrschenden Rechtsprechung abzuweichen, wonach der formularmäßige Hinweis darauf, dass für den Makler auch im Falle eines Erwerbs durch Zwangsversteigerung Provision anfalle, unwirksam ist.

2. Eine Provisionsvereinbarung, die der Makler anlässlich des Versteigerungstermins mit seinem Auftraggeber trifft, stellt nur dann ein zusätzliches Provisionsversprechen dar, wenn hierdurch nicht lediglich die in den AGB des Maklers enthaltene unwirksame Gleichstellungsabrede wiederholt wird.

Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken, Hinweisbeschluss vom 20.11.2008 – 4 U 106/08

§ 652 BGB

Problem/Sachverhalt

Der Kläger (Makler) verlangt von seinen Kunden Maklerprovision. Der Erwerb der Immobilie erfolgte im Wege der Zwangsversteigerung. In dem zuvor abgeschlossenen Maklervertrag war formularmäßig eine Gleichstellungsabrede enthalten. Danach schuldeten die Auftraggeber dem Makler auch dann Provision, wenn der Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung erfolgte. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses war das Versteigerungsverfahren den Beteiligten bereits bekannt. Der Makler wollte jedoch die Zustimmung der versteigernden Bank zum freihändigen Verkauf an die Interessenten erreichen, was nicht gelang. Während des Zwangsversteigerungstermins verhandelten der Makler, seine Auftraggeber und der Vertreter der Bank über den Zuschlag. Wegen der Provision stimmte die Bank einer Reduzierung des Gebotes um € 2.000,00 zu. Zu diesem Gebot erfolgte dann der Zuschlag. Das Landgericht wies die Provisionsklage ab. Es sah in der Erklärung der Auftraggeber im Versteigerungstermin, zur Zahlung einer Maklerprovision verpflichtet zu sein, kein selbstständiges Provisionsversprechen. Vielmehr hätten die Auftraggeber lediglich die in den AGB des Maklers enthaltene Provisionsverpflichtung wiederholt. Diese sei jedoch unwirksam gewesen, da nach ständiger Rechtsprechung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine Provisionsverpflichtung für den Fall des Erwerbs im Wege der Zwangsversteigerung nicht wirksam vereinbart werden könne (BGH NJW 1992, 2568). Hiergegen wendet sich der Makler mit der Berufung.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Das OLG bestätigt die Auffassung des Landgerichts. Bei der Erklärung der Maklerkunden anlässlich des Versteigerungstermins habe es sich nicht um eine isolierte Provisionsvereinbarung gehandelt. Die Provisionszusage sei vielmehr auf Basis der unwirksamen AGB-Klausel abgegeben worden. Dies ergäbe sich aus den Gesamtumständen. Dies hindere die Annahme, dass die Maklerkunden anlässlich des Zwangsversteigerungstermins ein zusätzliches, isoliertes Provisionsversprechen abgeben wollten. Tatsächlich hätten die Kunden lediglich ihre auf die AGB des Klägers gestützten Erklärungen wiederholen wollen. Es bestehe kein Anlass, von der Rechtssprechung des BGH zur Unwirksamkeit einer entsprechenden Vertragsklausel abzuweichen.

Praxishinweis

Das OLG bestätigt ausdrücklich die ständige Rechtssprechung des BGH, wonach eine Provision für den Fall des Erwerbs in der Zwangsversteigerung nicht formularmäßig vereinbart werden kann. Enthalten die AGB des Maklers gleichwohl eine entsprechende – unwirksame – Klausel, hat der Makler im Streitfall darzulegen und zu beweisen, dass er mit seinen Kunden eine entsprechende Individualvereinbarung getroffen hat. Aus dieser muss sich eindeutig ergeben, dass die Kunden nicht nur die unwirksame Formularklausel bestätigen wollten. Makler sollten ihre AGB prüfen. Trotz der inzwischen gefestigten Rechtssprechung des BGH finden sich dort häufig noch – unwirksame – Gleichstellungsabreden. Es fällt dem Makler dann in der Regel schwer nachzuweisen, dass er mit seinen Kunden eine entsprechende Individualvereinbarung abgeschlossen hat.

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2009, 61

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