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Maklervertrag: Maklertätigkeit für einen mehr als ein Jahr später abgeschlossenen Kaufvertrag noch kausal?

Um einen Provisionsanspruch des Maklers zu begründen, muss sich der Hauptvertrag zumindest auch als Ergebnis einer dafür wesentlichen Maklerleistung darstellen. Liegen dabei Nachweis und Hauptvertragsschluss über ein Jahr auseinander, ergibt sich dieser Schluss nicht mehr von selbst, der Makler muss vielmehr den vollen Beweis für die Kausalität erbringen.

Allein die Tatsache, dass von den Kaufinteressenten direkt nach dem Nachweis eine Datei über das Objekt angelegt und nicht gelöscht wurde und später durch einen Mitarbeiter der Gesellschaft ohne Wissen der Geschäftsführer ein Kaufpreis eingetragen wurde, belegt kein fortdauerndes Erwerbsinteressse.

OLG München, Urteil vom 09.07.2015 – 23 U 396/15 (nicht rechtskräftig)

BGB, § 652 Abs. 1

Problem/Sachverhalt

Die klagende Maklerin verlangt von ihrer Kundin Provision in Höhe von € 205.275,00. Der Maklervertrag wurde im Oktober 2011 abgeschlossen, eine Besichtigung fand im selben Monat statt. Der Kaufvertragsabschluss erfolgte am 29.11.2013, nachdem in der Zwischenzeit ein weiterer Makler tätig geworden war. Der Angebotspreis lautete über € 5,5 Mio., der Kaufpreis betrug € 4,6 Mio.. Das Landgericht gab der Klage statt. Wegen der Zeitspanne zwischen Maklertätigkeit und Kaufvertrag sei die Klägerin für die Kausalität ihres Nachweises darlegungs- und beweispflichtig. Der Nachweis sei ihr gelungen. Zwischen Angebots- und Kaufpreis bestehe auch wirtschaftliche Identität, da der bezahlte Kaufpreis lediglich 16,9 % unter dem Angebotspreis liege. Hiergegen wendet sich die Beklagte mit der Berufung.

Entscheidung

Mit Erfolg! Das OLG bestätigt zunächst die Auffassung des Landgerichts hinsichtlich der Darlegungs- und Beweislast, wobei Mitursächlichkeit ausreicht. Der Hauptvertrag muss sich bei wertender Betrachtung zumindest auch als Ergebnis einer dafür wesentlichen Maklerleistung darstellen. Diesen Beweis hat die Klägerin nicht erbracht. Die Auftraggeberin hatte ihre Erwerbsabsicht seinerzeit aufgegeben, nachdem die Verkäuferin zu Preiszugeständnissen nicht bereit war. Erst viel später sei ihr Interesse durch einen anderen Makler neu begründet worden, nachdem der Kaufpreis deutlich gesunken war. Der ursprüngliche Nachweis der Klägerin hat nicht mehr fortgewirkt.

Praxishinweis

Die Entscheidung folgt ständiger Rechtsprechung. Die Kausalität der Maklertätigkeit für den Abschluss des Kaufvertrages ist Entstehungsvoraussetzung für den Provisionsanspruch. Hierzu hat die Rechtsprechung folgende Grundsätze entwickelt: Folgt der Abschluss des Hauptvertrages der Nachweistätigkeit in angemessenem Zeitabstand nach, ergibt sich daraus der Schluss auf den Ursachenzusammenhang von selbst (BGH NJW 2008, 651). Als angemessener Zeitabstand sind in der Rechtsprechung ca. drei bis fünf Monate (BGH NJW 1980, 123), vier Monate (BGH NJW 1999, 1255), mehr als ein halbes Jahr (BGH NJW 2005, 3779, 3781) und acht Monate (OLG Bamberg, IMR 2012, 299) angenommen worden. In diesem Fall wird die Kausalität tatsächlich vermutet. Bei der tatsächlichen Vermutung handelt es sich um einen Anwendungsfall des Anscheinsbeweises (BGH NJW 1993, 3259). Sind zwischen dem Nachweis und dem Abschluss des Hauptvertrages ein Jahr (oder mehr) vergangen, streitet nicht mehr ein sich von selbst ergebender Schluss auf den Ursachenzusammenhang für den Makler (BGH NJW 2006, 3062; OLG Stuttgart, NJW-RR 2010, 486; OLG Frankfurt, NJW-RR 2004, 704).

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2015, 424

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