Tod des Verkäufers: Vertragsabschluss mit Erben provisionspflichtig?

Der Anspruch auf Vermittlungsprovision entsteht nur dann, wenn der Makler auf die Willensentschließung des tatsächlichen Vertragspartners eingewirkt hat. Ein Provisionsanspruch besteht nicht, wenn der Vertrag mit einem Dritten abgeschlossen wird, auf den der Makler keinen Einfluss genommen hat. Eine Ausnahme gilt dann, wenn zwischen dem ursprünglichen Verkäufer und dem Vertragspartner besondere enge persönliche oder wirtschaftliche Beziehungen bestanden. Dann reicht es aus, wenn jedenfalls mittelbar auf die Willensentschließung des Vertragspartners eingewirkt wurde.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.03.2015 – 7 U 39/14

BGB § 652

Problem/Sachverhalt

Die klagende Maklerin verlangt von der beklagten Käuferin Provision in Höhe von € 6.247,50. Sie habe der Beklagten die von dieser wahrgenommenen Vertragsgelegenheit nachgewiesen. Das Landgericht gibt der Klage statt. Dass die Maklerin (nur) die ursprüngliche Eigentümerin, nicht aber die später kaufenden Erben nachgewiesen habe, sei unschädlich. Der mit den Erben abgeschlossene Kaufvertrag sei mit demjenigen, der Gegenstand des Maklervertrages war, wirtschaftlich identisch. Hiergegen wendet sich die Beklagte mit der Berufung.

Entscheidung

Mit Erfolg! Zwischen den Parteien war kein Nachweis-, sondern ein Vermittlungsmaklervertrag abgeschlossen worden. Die Vertragsgelegenheit war der Beklagten bereits bekannt. Sie hat von der Klägerin (lediglich) Vermittlungsleistungen erfragt, indem sie diese gebeten hat, ein Kaufpreisangebot an die ursprüngliche Eigentümerin weiterzuleiten, das deutlich unter deren Preisvorstellung lag. Der später abgeschlossene Kaufvertrag weicht auch in inhaltlicher und persönlicher Hinsicht nicht wesentlich von dem Vertrag ab, dessen Abschluss die Klägerin nach dem Maklervertrag vermitteln sollte. Für die Frage der persönlichen Kongruenz ist es unschädlich, dass der Vertrag nicht mit der verstorbenen Voreigentümerin, der die Klägerin das Kaufangebot der Beklagten übermittelt hatte, sondern mit deren Erben zustande kam. Gleichwohl steht der Klägerin ein Provisionsanspruch nicht zu, weil es an der erforderlichen Kausalität zwischen der Maklertätigkeit und dem Abschluss des Hauptvertrages fehlt. Zwar kann eine gegenüber der ursprünglichen Eigentümerin erbrachte Vermittlungstätigkeit ausreichen. Dies setzt jedoch voraus, dass durch diese Tätigkeit jedenfalls mittelbar auch auf die Willensentschließung des späteren Vertragspartners eingewirkt worden ist (BGH NJW 1984, 358), was vor allem dann der Fall sein kann, wenn der neue Eigentümer im Wege der Erbfolge an die Stelle des bisherigen Eigentümers getreten ist. Diese Möglichkeit scheidet im vorliegenden Fall aber aus. Die Erben hatten die Klägerin ausdrücklich nicht beauftragt, sondern mehr als ein Jahr unmittelbar mit der Beklagten verhandelt. Der dann schließlich abgeschlossene Kaufvertrag stellt sich bei wertender Betrachtung nicht als Ergebnis einer dafür wesentlichen Maklerleistung der Klägerin dar.

Praxishinweis

„Vermitteln“ i. S. d. § 652 BGB ist die bewusste finale Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des zukünftigen Kaufvertrages (BGH NJW-RR 1997, 884; IMR 2009, 289). Dies setzt ein „Einwirken“ auf den potentiellen Vertragspartner des Auftraggebers voraus (BGH NJW 1990, 2744, 2745). Stirbt der Verkäufer, nachdem der Makler dessen Abschlussbereitschaft herbeigeführt hat, entsteht ein Provisionsanspruch gegen den Käufer nur dann, wenn die erbrachte Vermittlungsleistung mittelbar gegenüber dem Rechtsnachfolger fortwirkt. Dies setzt in der Regel voraus, dass zwischen dem verstorbenen Eigentümer und dem Rechtsnachfolger besonders enge persönliche oder wirtschaftliche Beziehungen bestanden.

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2016, 84