Wann kommt ein Maklervertrag zu Stande?

1. Reagiert ein Maklerkunde auf einen Provisionshinweis des Maklers mit einem modifizierten Provisionsangebot und beauftragt er den Makler gleichzeitig mit der Erbringung von Maklerleistungen, kommt der Maklervertrag konkludent dadurch zu Stande, dass der Makler in der Folgezeit die beauftragten Leistungen erbringt.

2. Nimmt nicht der Maklerkunde, sondern ein Dritter die vom Makler nachgewiesene Vertragsgelegenheit wahr, ist der Maklerkunde gleichwohl zur Zahlung der Provision verpflichtet, wenn zwischen ihm und dem Dritten eine besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehung besteht.

OLG Hamburg, Beschluss vom 11.05.2009 – 9 U 253/08

BGB § 652

Problem/Sachverhalt

Die Parteien streiten um Maklerprovision. Die Maklerin übersandte der Kundin ein Exposee mit einem ausdrücklichen Provisionshinweis. Die Kundin fragte daraufhin schriftlich bei der Maklerin an, ob eine Reduzierung der Provision von 3% auf 2% möglich sei. Gleichzeitig übersandte sie der Maklerin einen Letter of Intent mit der Bitte, diesen an die Verkäuferin weiterzugeben, was diese tat. Nach Auffassung des Landgerichts hatte die Kundin damit der Maklerin ein modifiziertes Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags unterbreitet. Dieses Angebot habe die Maklerin konkludent dadurch angenommen, dass sie in der Folgezeit Maklertätigkeiten für die Kundin erbrachte. Der Provisionsanspruch sei auch entstanden. Zwar habe nicht die Kundin den nachgewiesenen Vertrag abgeschlossen, sondern eine GmbH. Hierauf könne sie sich jedoch nicht berufen, da die GmbH von ihr eigens zum Kauf des Objekts gegründet worden sei. Die Kundin legt Berufung ein.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Die Kundin hat auf den ausdrücklichen Provisionshinweis der Maklerin mit der Nachfrage reagiert, ob eine Reduzierung der Courtage von 3% auf 2% möglich sei. Damit hat sie der Maklerin ein neues, modifiziertes Angebot zukommen lassen. Dieses Angebot hat die Maklerin dadurch konkludent angenommen, dass sie für die Kundin in der Folgezeit Maklerleistungen erbracht hat. Der Provisionsanspruch ist auch mit Abschluss des Hauptvertrags entstanden. Zwar ist der Vertrag nicht mit der Kundin, sondern mit einer GmbH zu Stande gekommen. Der Abschluss dieses Vertrags ist jedoch der von der Kundin nach ihrem eigenen Vorbringen angestrebte wirtschaftliche Erfolg gewesen. Zwischen der Kundin und der Käuferin hat eine besonders ausgeprägte wirtschaftliche Verflechtung bestanden. Die Käuferin ist von der Kundin eigens zum Kauf des Objekts gegründet worden. Die Kundin kann sich nicht darauf berufen, dass sie mit dieser Konstruktion Risiken wirtschaftlicher Art von sich fernhalten wollte. Jedenfalls im Hinblick auf die Maklerprovision handelt es sich um ein Umgehungsgeschäft, weshalb sich die Kundin nach Treu und Glauben nicht darauf berufen kann, nicht Käuferin des Objekts zu sein.

Praxishinweis

Seit langem ist geklärt, dass der Maklervertrag dadurch konkludent zu Stande kommt, dass der Maklerkunde in Kenntnis des Provisionsverlangens des Maklers sog. maklertypische Leistungen in Anspruch nimmt. Die Besonderheit des vorliegenden Falls liegt darin, dass der Maklerkunde den Provisionshinweis der Maklerin abgeändert und damit ein neues Angebot unterbreitet hat (BGB § 150 Abs. 2). Dieses Angebot hat die Maklerin dadurch (konkludent) angenommen, dass sie Maklerleistungen erbrachte. Auch hinsichtlich der Entstehung des Provisionsanspruchs ist die Entscheidung richtig: Kommt der Hauptvertrag nicht mit dem Maklerkunden, sondern einem Dritten zu Stande, entsteht die Provision gleichwohl, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besonders enge persönliche oder wirtschaftliche Beziehungen bestehen, da in diesem Fall der angestrebte wirtschaftliche Erfolg eintritt.

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2009, 361