AGB-Klausel im Maklervertrag: Einheitlicher Satz aufteilbar?

Die in einem Maklervertrag enthaltene Klausel: „Kommt es zum Vertragsabschluss, schuldet der Interessent/Käufer/Mieter die o.g. Provision auch dann, wenn ein Dritter den Vertragsabschluss erwirkt.“ ist sprachlich wie inhaltlich teilbar (sog. „blue-pencil-Test“), so dass der Teil der Vereinbarung „Kommt es zum Vertragsabschluss, schuldet der Interessent/Käufer/Mieter die o.g. Provision.“ in jedem Fall Vertragsbestandteil geworden ist.

LG Frankfurt, Urteil vom 16.04.2021 – 2-07 O 214/20

BGB §§ 286, 288 Abs. 1, 2, §§ 291, 307, 652

Problem/Sachverhalt

Der Parteien streiten im Urkundenprozess über das Bestehen eines Anspruchs des Klägers gegen die Beklagte auf Zahlung von Maklerprovision. Der von der Beklagten unterzeichnete Maklervertrag enthält die im Leitsatz zitierte Klausel. Nach Abschluss des nachgewiesenen Kaufvertrages stellt der Kläger der Beklagten die vereinbarte Provision in Höhe von € 30.325,00 nebst Zinsen in Rechnung. Die Beklagte verweigert die Zahlung mit der Begründung, die Maklerklausel sei wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Der Kläger erhebt daraufhin Klage im Urkundsprozess.

Entscheidung

Mit Erfolg! Das Landgericht gibt der Klage in vollem Umfang statt. Die beanstandete Klausel sei sprachlich wie inhaltlich teilbar (sog. „blue-pencil-Test“). Der Teil der Vereinbarung: „Kommt es zum Vertragsabschluss, schuldet der Interessent/Käufer/Mieter die o.g. Provision“ ist ungeachtet des zweiten Teils der Vereinbarung wirksam. Der erste Teil der Regelung ist deshalb Vertragsbestandteil geworden und begründet den Anspruch des Klägers gegen die Beklagte. Hilfsweise argumentiert das Gericht: Selbst wenn die streitgegenständliche Klausel gem. § 307 Abs. 1 BGB im Ganzen unwirksam wäre, stünde dies dem Provisionsanspruch der Klägerin nicht entgegen. Denn gemäß § 306 Abs. 2 BGB hätten sich die Parteien in jedem Fall darüber geeinigt, dass die Beklagte, die die Maklertätigkeit des Klägers in Anspruch nehmen wollte, dafür im Erfolgsfall eine Provision in Höhe von 5,95% des Kaufpreises zahlen sollte. Da die Voraussetzungen des § 652 BGB erfüllt seien, ergäbe sich der Provisionsanspruch deshalb auch ohne die strittige Formulierung.

Praxishinweis

Die zweite Hälfte der Provisionsvereinbarung („… auch dann, wenn ein Dritter den Vertragsabschluss erwirkt.“) ist zweifellos unwirksam, weil sie von dem gesetzlichen Leitbild der Erfolgsabhängigkeit der Provision abweicht. Denn wenn nicht der Makler, sondern ein Dritter den Vertragsabschluss „erwirkt“, also kausal herbeiführt, hat der Makler gegen seinen Auftraggeber nach dem gesetzlichen Leitbild keinen Provisionsanspruch, es sei denn, seine Tätigkeit war wenigstens mitursächlich für den Abschluss des nachgewiesenen oder vermittelten Hauptvertrages. Die Auffassung des Landgerichts, die strittige Klausel enthalte in ihrer ersten Hälfte ohne den unwirksamen zweiten Teil einen eigenständigen, sinnvollen Regelungsgegenstand, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Denn die Provisionsregelung hat ohne Weiteres in ihrem ersten Teil („Kommt es zum Vertragsabschluss, schuldet der Interessent/Käufer/Mieter die o.g. Provision.“) einen eigenständigen Regelungsgehalt, der demjenigen des § 652 BGB entspricht. Der zweite Halbsatz hat seinerseits einen selbstständigen Regelungsgehalt nämlich dahingehend, dass der Maklerkunde auch dann Provision schuldet, „wenn ein Dritter den Vertragsabschluss erwirkt.“ Diese – unwirksame – Alternative spielt jedoch im vorliegenden Fall keine Rolle, da nicht ein Dritter, sondern der Kläger den Vertragsabschluss kausal herbeigeführt hat. Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass der unwirksame Halbsatz die im ersten Teil des Satzes enthaltene Regelung quasi „infiziert“ hat (vgl. hierzu auch OLG Hamm IMR 2021, 376).

Rechtsanwalt Wolfgang Lehner, Heidelberg