Courtage trotz Vorkenntnis des Maklerkunden?

1.      Verwendet ein Verbraucher bei einer Leistung die Formulierung „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“, so bringt er damit hinreichend zum Ausdruck, die Leistung nur unter Vorbehalt erbringen zu wollen. Dies führt dazu, dass der Empfänger der Leistung nicht darauf vertrauen darf, das Empfangene behalten zu dürfen, wodurch die Einwendung des § 814 BGB regelmäßig ausgeschlossen wird.*)

2.    Ein Makler kann auch trotz Vorkenntnis seines Kunden die Maklerprovision verdienen, wenn der Makler zusätzliche Informationen liefert, die eine für den Erwerb wesentliche Maklerleistung darstellen. Um eine wesentliche Maklerleistung annehmen zu können, ist erforderlich (und ausreichend), dass der Kunden durch den Nachweis des Maklers den konkreten Anstoß bekommen hat, sich um das ihm bereits bekannte Objekt zu kümmern (vgl. BGH, Urteil vom 04.10.1995 – IV ZR 163/94; BGH, Urteil vom 20.11.1997 – ZR 57/96). Eine solche weitere wesentliche Maklerleistung kann in der Organisation und Durchführung einer Objektbesichtigung liegen. Dies kommt aber nur dann in Betracht, wenn dem Maklerkunden das Objekt nicht schon vorher gut bekannt gewesen ist.*)

3.       Ebenso kann eine weitere wesentliche Maklerleistung unter Umständen darin liegen, dass der Makler dem Kunden Unterlagen zur Verfügung stellt, die dieser benötigt, um eine Finanzierung zum Erwerb des Objekts zu erlangen. Hat er bereits vorher eine Zusage über die Finanzierung erhalten, so liegt in der Übermittlung der Unterlagen keine weitere wesentliche Maklerleistung.*)

OLG Hamm, Urteil vom 09.12.2021 – 18 U 68/20

BGB §§ 652, 812, 814

Problem/Sachverhalt

Die Maklerkunden verlangen vom beklagten Makler die Rückzahlung einer unter Bedenken und daher „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ geleisteten Maklerprovision. Sie berufen sich darauf, die Vertragsgelegenheit bereits im Detail gekannt zu haben. Der Makler bestreitet dies und beruft sich auf weitere Maklerleistungen, die für den Abschluss des Kaufvertrages (mit-)ursächlich gewesen seien. Das Landgericht weist die Klage unter Berufung auf § 814 BGB ab. Hiergegen wenden sich die Kunden mit der Berufung.

Entscheidung

Mit Erfolg! Die Provisionszahlung erfolgte ohne Rechtsgrund. § 814 BGB steht der Rückforderung nicht entgegen. Der Provisionsanspruch besteht mangels Kausalität zwischen Maklertätigkeit und Kaufvertragsabschluss nicht. Die Kaufinteressenten haben die Vertragsgelegenheit bereits vor Abschluss des Maklervertrages gekannt. Zwar kann der Makler trotz Vorkenntnis seines Kunden die Maklerprovision verdienen, wenn er zusätzliche Maklerleistungen erbracht hat. Dies ist hier jedoch nicht der Fall.

Praxishinweis

Vorkenntnis des Maklerkunden schließt nicht eine Nachweisleistung als solche, sondern allenfalls deren Ursächlichkeit für das Zustandekommen des Hauptvertrages aus (BGH NJW-RR 1998, 411, 412). Vorkenntnis hindert eine Mitursächlichkeit der Maklertätigkeit nicht. Eine solche hat das OLG im vorliegenden Fall jedoch ausgeschlossen. Ein Provisionsanspruch könnte gleichwohl entstanden sein, wenn ein sog. selbstständiges Provisionsversprechen vorlag, das von den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängig ist (siehe hierzu Lehner, NJW 2000, 2405 m.w.N.). Mit dieser Frage hat sich das OLG jedoch nicht befasst.

Rechtsanwalt Wolfgang Lehner, Heidelberg