Fernabsatzrecht: Provisionssicherung bei Internetverträgen oder im E-Mail-Verkehr

Jedermann kennt sie: die Widerrufsbelehrung bei Geschäften im Internet. Doch – was geht das den Makler an?

Über die einschlägigen Immobilienportale oder über die Homepage des Maklers kommen Provisionsvereinbarungen mit Kaufinteressenten immer häufiger auch auf elektronischem Wege zustande. Der Kaufinteressent liest das Exposé des Maklers im Internet mit eindeutigem Provisionshinweis, setzt sich daraufhin per E-Mail mit dem Makler in Verbindung – etwa mit der Bitte um Vereinbarung eines Besichtigungstermins – und erhält von diesem – ebenfalls per E-Mail – eine entsprechende Bestätigung. Der Maklervertrag ist abgeschlossen. Diesen Weg nennt das Gesetz „Fernkommunikation“.

Für Verträge über die Lieferung von Waren oder über die Erbringung von Dienstleistungen, die mit einem Verbraucher unter ausschließlicher Verwendung von „Fernkommunikationsmitteln“ abgeschlossen werden, gelten die Regelungen über Fernabsatzverträge (§ 312 b BGB).

Maklerverträge sind keine Dienstleistungsverträge. Denn der Makler wird nicht für eine Dienstleistung, sondern für die Herbeiführung eines Erfolges bezahlt. Dennoch ist streitig, ob nicht auch Maklerverträge unter diese Regelung fallen. Es lässt sich derzeit eine Tendenz der Gerichte erkennen, die Regelung über Fernabsatzverträge auch auf Maklerverträge anzuwenden. Zudem ist mit einer europäischen Richtlinie zu rechnen, nach der so zustande gekommene Maklerverträge der Fernabsatzregelung unterfallen. Es ist deshalb sinnvoll, sich bereits jetzt auf diese Entwicklung einzustellen.

Was bedeutet das für den Makler?

Bei Fernabsatzverträgen hat der Kunde ein vierzehntägiges Widerrufsrecht, über das er mit einem gesetzlich vorgeschriebenen Inhalt zu belehren ist. Das Gesetz enthält eine Musterbelehrung, die zweckmäßigerweise verwendet werden sollte (siehe Kasten).

Es ist wichtig, dass die Widerrufsbelehrung den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Ist dies nicht der Fall oder unterbleibt die Belehrung ganz, beginnt die Widerrufsfrist nämlich nicht zu laufen, so dass der (Verbraucher-)Kunde den Maklervertrag auch noch später jederzeit widerrufen kann.

Folgen des Widerrufs

Wird der Vertrag widerrufen, sind die beiderseits empfangenen Leistungen zurückzugewähren.

Der Vertrag kann auch dann noch widerrufen werden, wenn der Makler seine Leistung (Nachweis und/oder Vermittlung einer Vertragsgelegenheit) bereits erbracht hat. Da diese Leistung naturgemäß nicht „zurückgewährt“ werden kann, hat der Makler einen Anspruch auf „Wertersatz“. Der Wertersatz dürfte der Höhe der vereinbarten oder jedenfalls ortsüblichen Provision entsprechen. Dies setzt allerdings voraus, dass der Verbraucher vor Abgabe seiner Vertragserklärung auf diese Rechtsfolge ausdrücklich hingewiesen wurde und ausdrücklich damit einverstanden war, dass der Makler mit seiner Tätigkeit bereits vor Ende der Widerrufsfrist begonnen hatte. Der entsprechende Hinweis muss also bereits in der Widerrufsbelehrung enthalten sein (siehe Kasten).

Das Widerrufsrecht erlischt vorzeitig, wenn der Vertrag von beiden Seiten auf ausdrücklichen Wunsch des Verbrauchers vollständig erfüllt wurde, bevor er sein Widerrufsrecht ausgeübt hat.

Der Wunsch oder die Aufforderung an den Makler, bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig zu werden, muss von dem Verbraucher ausdrücklich erklärt werden. Er kann deshalb nicht in die Widerrufsbelehrung oder die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers aufgenommen werden. Da von dieser Erklärung der Provisions- oder Wertersatzanspruch abhängt, ist es ratsam, diesen Wunsch bzw. diese Erklärung zu dokumentieren und vom Kunden unterschreiben oder per E-Mail bestätigen zu lassen.

Was ist zu tun?

Makler sollten bereits jetzt prüfen, ob die Immobilienportale, in die sie ihre Exposés einstellen, entsprechende Möglichkeiten für rechtswirksame Widerrufsbelehrungen enthalten. Bislang tun sich die gängigen Immobilienportale schwer, ihren Kunden durch entsprechende Gestaltung ihrer Eingabemasken die Möglichkeit zu geben, Widerrufsbelehrungen an der entsprechenden Stelle zu platzieren.

Zu beachten ist hierbei, dass die Widerrufsbelehrung nach dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers nicht irgendwo am Ende oder im „Kleingedruckten“ versteckt wird. Die Widerrufsbelehrung muss nicht nur inhaltlich den gesetzlichen Vorgaben entsprechen, sie muss auch „deutlich gestaltet“, d. h. optisch hervorgehoben sein (§ 360 Abs. 1 BGB). Da sie zudem „spätestens bei Vertragsschluss“, jedenfalls aber „unverzüglich“ nach Vertragsschluss in Textform (§ 355 Abs. 2 BGB) mitzuteilen ist, sollte die Widerrufsbelehrung bereits in den Exposé-Angaben enthalten sein, auf die sich der Interessent beim Makler meldet.

Die Antwortmaske sollte so eingerichtet werden, dass der Kunde nach dem Text der Widerrufsbelehrung zunächst durch Ankreuzen eines Kästchen bestätigen muss, dass er die Belehrung gelesen hat. Durch Ankreuzen eines zweiten Kästchens könnte der Kunde seinen ausdrücklichen Wunsch mitteilen, dass der Makler bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig werden soll.

Auch die eigene Homepage sollte der Makler daraufhin überprüfen, ob über sie im Wege der „Fernkommunikation“ Verträge direkt abgeschlossen werden können. Es wird auch empfohlen, neben dem „Fernabsatzvertrag“ sicherheitshalber einen „normalen“ Maklervertrag abzuschließen. Für den gelten dann die allgemeinen Regeln.

Autor: Wolfgang Lehner, AIZ Das Immobilienmagazin, Heft 6/2013, S.58