Immobilienmakler – Courtage für Verkauf bis zu einem bestimmten Termin

Kann der Verkäufer seine Behauptung, die von ihm übernommene Verpflichtung zur Courtagezahlung solle nur für den Fall gelten, dass sämtliche Eigentumswohnungen bis zu einem bestimmten Termin verkauft sind, nicht beweisen, so kann eine Auslegung dahin in Betracht kommen, es werde vom Verkäufer nur eine Courtage für die bis zu diesem Tag verkauften Wohnungen geschuldet.

OLG Jena, Urteil vom 03.02.2010 – 2 U 589/09

BGB § 652

Problem/Sachverhalt

Der Kläger ist Immobilienmakler. Die Beklagte war Eigentümerin einer Immobilie. Sie projektierte das Objekt und teilte es in Eigentumswohnungen auf. Am 15.08.2003 betraute sie den Kläger mit der Vermarktung des Objektes. Dabei wies sie darauf hin, dass die Vermarktung angesichts der auslaufenden Finanzierung bis 31.12.2003 abgeschlossen sein müsse. Dies gelang dem Kläger nicht. Teilweise wurden Wohnungen erst nach diesem Zeitpunkt veräußert. Mit der Klage macht der Makler Provisionen für sämtliche verkaufte Wohnungen geltend, also auch für diejenigen, die nach dem 31.12.2003 veräußert wurden. Die Beklagte bestritt den Provisionsanspruch als Ganzes. Eine Provision sei mit dem Kläger nur für den Fall vereinbart worden, dass es ihm gelinge, bis Ende 2003 den Verkauf sämtlicher Eigentumswohnungen zu bewirken. Es habe sich um eine Erfolgsprovision gehandelt. Der Erfolgt habe darin bestanden, dass der Kläger bis zum Jahreswechsel für sämtliche Wohnungen Käufer fand. Dies sei ihm nicht gelungen, der Erfolg mithin nicht eingetreten. Nach der Beweisaufnahme gab das Landgericht der Klage statt. Die Behauptung des Beklagten, dass die Provision unter der Bedingung stand, dass sämtliche Wohnungen bis 31.12.2003 verkauft würden, habe die Beweisaufnahme nicht ergeben. Dem Kläger stünde deshalb Provision für alle auf seiner Marklertätigkeit beruhenden Verkäufe zu. Hiergegen wendet sich die Beklagte mit der Berufung.

Entscheidung

Mit – teilweisem – Erfolg. Das OLG legt die zwischen den Parteien streitige Provisionsvereinbarung – anders als das LG – dahingehend aus, dass die Parteien für jeden Verkauf einer Eigentumswohnung eine Provision vereinbart hätten, allerdings nur für Vertragsabschlüsse, die bis zum 31.12.2003 erfolgten. Für alle nach diesem Datum verkauften Eigentums-wohnunungen sollte der Markler keine Verkäuferprovision erhalten. Nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme sei zwar nicht darüber gesprochen worden, welche Folge es habe, wenn einzelne Wohnungen nicht bis zum 31.12.2003 verkauft wurden. Der Kläger habe jedoch seinen Verkäufer-provisionsanspruch gerade damit begründet, dass ihm bis zum Jahresende nur noch wenig Zeit verbliebe und er sich deshalb „nun in die Vermaklung mehr hineinknien“ müsse. Erst aufgrund dieser Erwägungen war die Beklagte überhaupt bereit, eine Verkäuferprovision zu bezahlen. Vor diesem Hintergrund wusste der Kläger, dass er nur für die von ihm vermittelten Verkäufe von der Beklagten Provision verlangen könne, die bis zum Jahresende zustande kommen würden.

Praxishinweis

Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung. Beide Gerichte mussten sich mit der Auslegung einer – mündlich getroffenen – unklaren Vereinbarung befassen und diese gemäß §§ 133, 157 BGB auslegen. Es war ein Fehler, diese Vereinbarung nicht eindeutig zu formulieren und schriftlich niederzulegen. Dies wäre im vorliegenden Fall unschwer möglich gewesen. Die Interessenlage beider Parteien war klar: Der Markler wollte für alle von ihm erreichten Vertragsabschlüsse eine Provision erhalten, die Verkäuferin wollte mit der Provisionsregelung einen Anreiz für den Kläger schaffen, die Kaufverträge über alle Wohnungen bis Ende des laufenden Jahres abzuschließen. Dies war ein klarer Sachverhalt, der unschwer hätte eindeutig geregelt werden können. So haben beide Parteien ihre Vorstellung nur zum Teil durchsetzen können.

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2010, 393