Immobilienmakler – Einsicht in die Grundakten

Ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 46 Abs. 1 GBV i. V. m. § 12 Abs. 3 GBO, Einsicht in die Grundakten zu nehmen und dadurch den vereinbarten Kaufpreis zu erfahren, hat der Grundstücksmakler allenfalls dann, wenn eine beträchtliche Wahrscheinlichkeit für die behauptete Entstehung eines nach der Kaufpreishöhe zu berechnenden Provisionsanspruchs spricht.

OLG Dresden, Beschluss vom 03.12.2009 – 3 W 1228/09 §§ 46 Abs. 1 GVB, 12 Abs. 3 GBO

Problem/Sachverhalt

Die Beschwerdeführerin ist Maklerin. Zur Berechnung ihres Provisionsanspruchs möchte Sie den Kaufpreis in Erfahrung bringen, dessen Bekanntgabe ihr der zahlungsunwillige Käufer verweigert. Das Grundbuchamt hat ihren allein auf Kenntniserlangung vom Kaufpreis gerichteten Antrag, Einsicht in die Grundakten zu gewähren, unter Hinweis auf § 12 Abs. 1 GBO mit der Begründung abgelehnt, die Maklerin habe ein berechtigtes Interesse nicht ausreichend dargelegt. Hiergegen richtet sich deren Beschwerde, mit der sie ihr Einsichtsgesuch durchsetzen möchte.

Entscheidung

Ohne Erfolg. Das OLG weist die zulässige Beschwerde als unbegründet zurück. Das Einsichtsrecht gemäß § 12 GBO beschränkt sich nicht auf das Grundbuch. Gemäß §§ 12 Abs. 3, 10 Abs. 1 GBO kann grundsätzlich auch Einsicht in die zu den Grundakten genommenen Kaufvertragsurkunden genommen werden. Voraussetzung ist jedoch, dass auch und gerade an der „erweiterten“ Grundbucheinsicht ein berechtigtes Interesse besteht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Informationen über den Kaufpreis nicht zum eigentlichen Grundbuchinhalt gehören, auf dessen Publizität § 12 Abs. 1 GBO zielt. Da die uneingeschränkte Gestattung einer Einsicht in die Grundakten im Vergleich zur bloßen Erlaubnis, den ohnehin in weitem Umfang publiken Grundbuchinhalt einzusehen, das informationelle Selbstbestimmungsrecht der Kaufvertragsparteien in weit stärkerem Maße berühren kann, ist zur Rechtfertigung dieses erheblichen Grundrechtseingriffs eine besonders sorgfältige und strenge Prüfung vonnöten, ob tatsächlich ein berechtigtes, also nach allgemeiner Ansicht verständiges, je nach Sachlage ausreichendes, gegebenenfalls auch bloß wirtschaftliches Interesse des Antragsstellers an der Einsicht vorliegt. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass derjenige, der durch die Einsichtsgewährung in seinem informationellen Selbstbestimmungsrecht betroffen ist, weder im Vorfeld der Entscheidung anzuhören noch im Nachgang beschwerdeberechtigt ist. Angesichts dieser Gesichtspunkte ist schon im Grundsatz fraglich, ob einem Käufernachweismakler der Kaufvertrag überhaupt zugänglich gemacht werden darf. Der Makler hat nämlich die Möglichkeit, den Kaufpreis von seinem zahlungsunwilligen Kunden auch anderweitig, nämlich im Wege einer Stufenklage in Erfahrung zu bringen. Auch kann er zunächst versuchen, den Kaufpreis über den Verkäufer zu erfahren. Ungeachtet dieser Erwägungen setzt eine Einsichtnahme in die Grundakte jedenfalls voraus, dass für das Bestehen eines Provisionsanspruchs nicht nur eine gewisse, sondern eine ganz beträchtliche Wahrscheinlichkeit spricht. Dies hat das OLG im vorliegenden Fall verneint. Einen schriftlichen Maklervertrag konnte die Maklerin nicht vorlegen. Sämtliche Provisionsentstehungsvoraussetzungen beruhten ausschließlich auf ihren nicht überprüfbaren Angaben. Das reicht nach Auffassung des OLG zur Bejahung einer beträchtlichen Wahrscheinlichkeit nicht aus.

Praxishinweis

Das OLG befasst sich mit dem Spannungsverhältnis zwischen den berechtigten Interessen des Maklers daran, den Kaufpreis zu erfahren, um seine Provision zu berechnen, und dem Recht der Vertragsparteien auf informationelle Selbstbestimmung. Es differenziert dabei zwischen der bloßen Grundbucheinsicht und der Einsicht in die zu den Grundbuchakten genommenen Urkunden. Das OLG stellt dabei zum Schutz der Vertragsparteien hohe Anforderungen an das vom Makler darzulegende berechtigte Interesse i. S. d. § 12 GBO. Das wird der Makler häufig nur schwer nachweisen können. Dieser Schwierigkeit kann er dadurch entgehen, dass er sich bereits bei Abschluss des Maklervertrages von seinem Auftraggeber unwiderruflich bevollmächtigen lässt, die Grundbuchakten einzusehen. Eine solche Vereinbarung ist auch in AGB´s möglich.

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2010, 249