Immobilienmakler – Ohne Schaden kein Schadenersatz!

1. Erwirbt ein Maklerkunde eine Immobilie zu einem Kaufpreis unter dem Marktwert, ist ihm insoweit kein vom Makler zu ersetzender Vermögensnachteil (Schaden) entstanden, auch wenn ihm der Makler zuvor – objektiv pflichtwidrig – ein unzutreffendes Baujahr der Immobilie mitgeteilt hatte.

2. Dem Maklerkunden steht in diesem Fall auch kein Schadenersatzanspruch auf Rückzahlung der Maklercourtage zu, wenn die Verpflichtung zur Zahlung der Courtage durch den mit dem Immobilienerwerb verbundenen Vorteil ausgeglichen wird, weil der Kaufpreis zuzüglich der Courtage unter dem Marktwert der Immobilie liegt (Vorteilsausgleichung).

OLG Hamm, Urteil vom 29.08.2011 – 18 U 25/10 – §§ 652, 654, 280, 249 BGB

Problem/Sachverhalt

Die Kläger verlangen von dem beklagten Makler Schadenersatz in Höhe von € 50.000,00 sowie die Erstattung bezahlter Maklerprovision in Höhe von € 5.712,00. Im Exposé hatte der Makler das Baujahr der Immobilie unzutreffend mit 1958 angegeben. Tatsächlich war das Gebäude bereits 1935 errichtet worden. Die Kläger fühlen sich deshalb arglistig getäuscht. Das Landgericht hat beide Ansprüche abgewiesen. Zwar sei das Objekt tatsächlich bereits 1935 errichtet worden, weshalb das im Exposé angegebene Baujahr falsch gewesen sei. Die Beweisaufnahme habe jedoch nicht ergeben, dass der Beklagte in vorwerfbarer Weise ein unrichtiges Baujahr angegeben habe. Ein Schadenersatzanspruch stehe den Klägern deshalb nicht zu. Für die Rückforderung des Maklerhonorars bestehe kein Rechtsgrund. Hiergegen wenden sich die Kläger mit der Berufung.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Zwar hat der Beklagte durch die fehlerhafte Angabe zum Baujahr eine objektive Pflichtverletzung begangen, den Klägern ist jedoch durch diese Pflichtverletzung kein Schaden entstanden. Der Kaufpreis betrug laut Kaufvertrag € 160.000,00. Nach dem im Berufungsverfahren eingeholten Sachverständigengutachten lag der Ertragswert des Objektes bei Berücksichtigung des wirklichen Baujahres bei € 170.000,00, der Sachwert bei € 174.000,00. Den Klägern sei deshalb durch die Pflichtverletzung des Beklagten kein Schaden entstanden. Die Kläger haben nämlich die Immobilie zu einem Kaufpreis erworben, der € 10.000,00 unter dem Marktwert lag. Auch ein Anspruch auf Rückzahlung der Maklerprovision steht den Klägern nicht zu. Insbesondere ergibt sich ein solcher Anspruch nicht aus § 812 BGB. Der Beklagte hat die Provision nämlich mit Rechtsgrund erlangt. Er hat seinen Provisionsanspruch insbesondere nicht gemäß § 654 BGB verwirkt. Dies wäre nur dann der Fall, wenn er seine Treuepflicht vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahekommenden grob leichtfertigen Weise verletzt hätte (BGH NJW-RR 2005, 1423 m. w. N.). Diese Voraussetzung liegt nach dem Ergebnis der Beweis-aufnahme nicht vor. Auch ein Schadenersatzanspruch scheidet aus. Zwar kann der Auftraggeber im Rahmen der Naturalrestitution (§ 249 BGB) provisionsfrei zu stellen sein, wenn eine auch einfache Pflichtverletzung für den Anfall der Provision ursächlich war. Dies ist etwa dann der Fall, wenn der Auftraggeber den Hauptvertrag ohne die Pflichtverletzung des Maklers nicht abgeschlossen hätte (BGH NJW 1982, 1145). So war es hier jedoch nicht. Die Kläger wollten am Kaufvertrag festhalten. Selbst wenn in der Zahlung der Maklerprovision ein Schaden läge, entfiele dieser im Wege der Vorteilsausgleichung. Der Vorteil der Kläger liegt hier darin, dass sie ein Grundstück zu einem Kaufpreis erworben haben, der um € 10.000,00 unter dem Verkehrswert lag. Dieser Betrag übersteigt den Betrag, der von den Klägern zurückgeforderten Maklercourtage.

Praxishinweis

Der Makler haftet grundsätzlich nicht für Angaben in seinem Exposé, wenn diese auf Informationen des Verkäufers beruhen, denen zu misstrauen der Makler keinen Anlass hat. Insoweit ist er lediglich Wissensvertreter (BGH NJW-RR 2007, 711).

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2012, 78