Immobilienmakler: Provision trotz unvollständigen Nachweises?

Die Namhaftmachung des Vermieters ist entbehrlich, wenn es dem Maklerkunden aus seiner Sicht vorerst nicht auf dessen Person ankam, weil er sich zunächst einmal über die Geeignetheit des Objekts schlüssig werden wollte, wenn also durch den (unvollständigen) Nachweis das Interesse des Maklerkunden – zunächst – voll befriedigt worden ist und der Kunde den Hauptvertrag später abschließt, ohne dem Makler – obwohl dies im Einzelfall geboten gewesen wäre – die Gelegenheit zu geben, die zunächst unvollständige Maklerleistung vollständig zu erbringen.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.09.2008 – 7 U 185/07

BGB § 652

Problem/Sachverhalt

Die Klägerin verlangt von der Beklagten Provision. Die Beklagte wendet ein, es fehle an einem vollständigen Nachweis. Die Klägerin hatte der Beklagten eine Objektliste übergeben, darunter auch das später angemietete. Die Personalien des Vermieters teilte die Klägerin der Beklagten zunächst nicht mit. Anlässlich einer Besichtigung verschiedener Objekte kam man auch am später angemieteten Objekt vorbei, besichtigte es aber nicht, weil die Beklagte hieran kein Interesse hatte. Später besichtigte die Beklagte dieses Objekt mit einem anderen Makler und mietete es an. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Ein Provisionsanspruch entstehe nur, wenn der Hauptvertrag infolge des Nachweises zu Stande gekommen sei. Hier fehle es an einem vollständigen Nachweis, da der Beklagten Namen und Anschrift des Vermieters nicht mitgeteilt worden sei. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der Berufung.

Entscheidung

Mit Erfolg! Das OLG bestätigt, dass zu einem vollständigen Nachweis auch Name und Anschrift des Vermieters gehörten. Durch den Nachweis muss der Maklerkunde in die Lage versetzt werden, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Der Nachweis ist nur vollständig, wenn der Kunde ohne eigene Ermittlungen und ohne weitere Mitwirkung des Maklers Kontakt zu dem potenziellen Vertragspartner aufnehmen kann. Dies ist vorliegend nicht geschehen. Gleichwohl liegt eine die Provisionspflicht auslösende Nachweismaklerleistung vor. Die Namhaftmachung des Vermieters ist nämlich dann entbehrlich, wenn es dem Kunden aus seiner Sicht vorerst nicht auf dessen Person ankam, weil er sich zunächst über die Geeignetheit des Objekts schlüssig werden wollte, wenn also durch den (unvollständigen) Nachweis das Interesse des Maklerkunden – zunächst – voll befriedigt worden ist und der Kunde den Hauptvertrag später abschließt, ohne dem Makler Gelegenheit zu geben, die zunächst unvollständige Maklerleistung vollständig zu erbringen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Kunde treuwidrig handelt und den Partner des Hauptvertrags selbstständig ermittelt, um so die Maklerprovision zu sparen. In einem solchen Fall kann ihm die Berufung auf die Unvollständigkeit des Erstnachweises versagt sein, weil er dem Makler nicht mitgeteilt hat, dass er nunmehr doch am Objekt interessiert ist und ihm so die Möglichkeit genommen hat, seine Nachweisleistung vollständig zu erbringen.

Praxishinweis

Zu einem vollständigen Nachweis gehören neben der Anschrift des Objekts auch die Personalien des potenziellen Vertragspartners. Gegenstand der Maklerleistung ist nämlich nicht der Nachweis eines „Objekts“, sondern „der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags“ (BGB § 652 Abs. 1 Satz 1). Fehlt es hieran, ist der Nachweis unvollständig. Gleichwohl liegt eine provisionspflichtige Nachweismaklerleistung vor, wenn es dem Maklerkunden zunächst auf den vollständigen Nachweis nicht ankommt. Wenn der Hauptvertrag später gleichwohl zu Stande kommt, ist ihm die Berufung auf die Unvollständigkeit des Nachweises nach Treu und Glauben (BGB § 242) versagt, wenn er dem Makler nicht Gelegenheit gegeben hat, den Nachweis zu vervollständigen.

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2010, 70