Immobilienmakler – Provisionsanspruch trotz Tätigkeitwerdens eines weiteren Maklers

Übt der Käufer ein ihm im Kaufvertrag für den Fall des Fehlschlagens der Finanzierung eingeräumtes Rücktrittsrecht aus, entfällt der Maklerprovisionsanspruch nur dann, wenn der Maklervertrag ebenfalls unter der aufschiebenden Bedingung der erfolgreichen Finanzierungsbemühungen geschlossen wurde. Das Misslingen der Kaufpreisfinanzierung kann dem Makler billigerweise nicht angelastet werden, da er auf die Beibringung der Finanzierung keinen Einfluss nehmen kann.

LG Bremen, Urteil vom 16.09.2015 – 9 O 755/14

BGB, §§ 421, 652

Problem/Sachverhalt

Der klagende Makler macht einen Provisionsanspruch in Höhe von € 9.520,00 für den Nachweis eines Kaufvertrages geltend, der eine Rücktrittsklausel für den Fall enthält, dass die Käufer bis zu einem datumsmäßig bestimmten Termin keine Finanzierungszusage erhalten. Die Finanzierungsbemühungen scheitern, weshalb die Käufer von ihrem Rücktrittsrecht Gebrauch machen. Die Käufer verweigern unter Hinweis auf den Rücktritt die Zahlung der vereinbarten Provision, weshalb der Makler Klage erhebt.

Entscheidung

Mit Erfolg! Zwischen den Parteien ist ein Maklervertrag zustande gekommen. Die Rücktrittsvereinbarung bezog sich ausschließlich auf den notariellen Kaufvertrag. Der Maklervertrag war nicht unter der aufschiebenden Bedingung der erfolgreichen Finanzierung des Kaufpreises geschlossen worden, obwohl die Parteien wussten, dass es im Falle der Nichtvermittlung der Finanzierung zum Rücktritt vom Kaufvertrag kommen könnte. Es hätte deshalb nahegelegen, die Maklertätigkeit ebenfalls mit dieser Bedingung zu verknüpfen, wenn dies gewollt gewesen wäre. Die Ausübung des Rücktrittsrechts hinsichtlich des Kaufvertrages lässt den Provisionsanspruch nicht entfallen. Die Kaufpreisfinanzierung fällt typischerweise in den Risikobereich des Käufers, weil sie von dessen persönlichen finanziellen Verhältnissen abhängt. Das Misslingen der Kaufpreisfinanzierung kann billigerweise nicht dem Makler angelastet werden, da dieser auf die Beibringung der Finanzierung keinen Einfluss nimmt bzw. nehmen kann.

Praxishinweis

Nach der Rechtsprechung des BGH lässt der Rücktritt vom abgeschlossenen Hauptvertrag den Provisionsanspruch des Maklers grundsätzlich unberührt (BGH NJW 1997, 1581, 1582). Der Provisionsanspruch entsteht mit Abschluss des nachgewiesenen bzw. vermittelten Hauptvertrages. Insbesondere die Ausübung eines gesetzlichen Rücktrittsrechtes wegen einer Leistungsstörung führt nicht zum Wegfall des Provisionsanspruchs. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass Entsprechendes für die Ausübung eines vertraglichen Rücktrittsrechtes gilt, wenn die Rücktrittsklausel im Hauptvertrag lediglich einem gesetzlichen Rücktrittsrecht nachgebildet ist oder entspricht (BGH NJW-RR 1991, 820, 821). Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn die Auslegung eines vertraglichen Rücktrittsrechtes ergibt, dass nach Beweggrund, Zweck und Inhalt der Rücktrittsklausel der Hauptvertrag im Sinne einer anfänglichen Unvollkommenheit in der Schwebe bleiben soll, so dass das Rücktrittsrecht einer aufschiebenden Bedingung gleichsteht (BGH a. a. O.). In derartigen Fällen entsteht der Provisionsanspruch des Maklers erst dann, wenn das Rücktrittsrecht (nach Fristablauf) nicht mehr ausgeübt werden kann (BGH NJW 1997, 1583). Die den Käufern im konkreten Fall eingeräumte Rücktrittsmöglichkeit im Falle der fehlgeschlagenen Finanzierung kommt in ihrer Wirkung einer aufschiebenden Bedingung gleich (OLG Karlsruhe, NJW-RR 2005, 574, 575). Eine echte Bindung wäre deshalb erst dann eingetreten, wenn das Rücktrittsrecht bis zu dem vereinbarten Zeitpunkt nicht ausgeübt worden wäre. Das Urteil des LG Bremen steht mit dieser Rechtsprechung nicht in Einklang.

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2015, 516