Immobilienmakler: Welche Angaben zum Energieverbrauch muss der Makler in Immobilienanzeigen machen?

Ein Immobilienmakler ist gem. § 5a Abs. 2 und 4 UWG verpflichtet, in einer Immobilienanzeige den Energieverbrauch des Gebäudes anzugeben, wenn ein Energieausweis vorliegt. Dazu muss die Anzeige die in § 16a Abs. 1 S. 1 Nr. 1 bis 5 EnEV angeführten Angaben enthalten. *)

Problem/Sachverhalt

Die Beklagte ist Maklerin. Am 11.04.2015 veröffentlichte sie in einer Tageszeitung eine Werbeanzeige für den Verkauf eines Hauses und die Vermietung einer Wohnung, ohne die in § 16a Abs. 1 S. 1 Nr. 1 bis 5 EnEV aufgeführten Angaben zu machen. Das Landgericht hat sie deshalb antragsgemäß zur Unterlassung verurteilt. Das Berufungsgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich die Beklagte mit der Revision.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Der Immobilienmakler ist verpflichtet, in einer Immobilienanzeige die in § 16a Abs. 1 S. 1 Nr. 1 bis 5 EnEV aufgeführten Angaben zu machen. Allerdings ergibt sich diese Verpflichtung nicht aus § 16a EnEV. Denn der Immobilienmakler ist nicht Adressat dieser Bestimmung. Der nationale Verordnungsgeber hat bewusst davon abgesehen, Immobilienmakler in den Kreis der nach § 16a EnEV Verpflichteten aufzunehmen. Richterliche Rechtsfortbildung berechtigt den Richter nicht dazu, seine eigene materielle Gerechtigkeitsvorstellung an die Stelle derjenigen des Gesetzgebers zu setzen. Eine richtlinienkonforme Auslegung kommt nur in Betracht, wenn eine Norm tatsächlich unterschiedliche Auslegungsmöglichkeiten im Rahmen dessen zulässt, was der gesetzgeberischen Zweck- und Zielsetzung entspricht. Der klar zum Ausdruck gebrachte Wille des Verordnungsgebers, den Adressatenkreis der Informationsverpflichtung in Immobilienanzeigen nicht auf Immobilienmakler zu erstrecken, ist bindend. Er kann nicht im Wege der richtlinienkonformen Auslegung oder Rechtsfortbildung geändert werden. Angesichts der eindeutigen Regelung fehlt es an einer planwidrigen Unvollständigkeit der Verordnung. Allerdings ergibt sich die Verpflichtung aus § 5a Abs. 2 S. 1 UWG. Danach handelt unlauter, wer im konkreten Fall unter Berücksichtigung aller Umstände dem Verbraucher eine wesentliche Information vorenthält, die dieser nach den Umständen benötigt, um eine informierte geschäftliche Entscheidung zu treffen (Nr. 1), und deren Vorenthalten geeignet ist, ihn zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die er andernfalls nicht getroffen hätte (Nr. 2). Die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen nach § 16a EnEV haben ihre Grundlage in Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/EU und gelten gem. § 5a Abs. 4 UWG als wesentlich i. S. v. § 5 Abs. 2 UWG. Eine solche Information wird dem Verbraucher vorenthalten, wenn sie zum Geschäfts- und Verantwortungsbereich des Unternehmers gehört oder dieser sie sich mit zumutbarem Aufwand beschaffen kann und der Verbraucher sie nicht oder nicht so erhält, dass er sie bei seiner geschäftlichen Entscheidung berücksichtigen kann. Die in Rede stehenden Informationen kann sich der Makler mit zumutbarem Aufwand beschaffen, wenn bei Schaltung der Anzeige ein Energieausweis vorliegt. Erhält der Verbraucher die Information nicht, kann dies zu falschen Vorstellungen über den Energieverbrauch der beworbenen Immobilie führen und ihn deshalb zu einer geschäftlichen Entscheidung veranlassen, die er bei richtiger Information über den Verbrauch nicht getroffen hätte.

Praxishinweis

Damit hat der BGH die in der Rechtsprechung lange umstrittene Frage verneint, ob § 16a EnEV auf Immobilienmakler Anwendung findet. Allerdings ergibt sich die Verpflichtung zu den Angaben aus § 16a Abs. 1 S. 1 Nr. 1 bis 5 EnEV nun aus § 5a Abs. 2 UWG, wenn ein Energieausweis vorliegt.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Wolfgang Lehner, Heidelberg