Maklerprovision: Anspruch aus selbstständigem Provisionsversprechen

1. Wer als Asset-Manager für den Veräußerer eine Vielzahl von Wohneinheiten (hier jedenfalls 731 Einheiten) bei einer monatlichen Vergütung von jedenfalls € 2.500,00 betreut, kann nicht als Makler für den Käufer tätig werden (unechte Verflechtung). *)

2. Ein Provisionsanspruch kann sich aber gleichwohl nach den Umständen des Einzelfalls aus einem selbstständigen Provisionsversprechen ergeben, wenn der Käufer eine Courtage verspricht, obwohl er davon ausgeht, dass der Makler wegen seiner Verbindung zum Veräußerer eine Maklercourtage nicht beanspruchen kann. *)

OLG Schleswig, Urteil vom 19.03.2015 – 16 U 117/14

BGB, § 311 Abs. 1, §§ 652, 654

Problem/Sachverhalt

Der Kläger ist Makler. Gleichzeitig betreut er als „Asset-Manager“ für eine Immobiliengesellschaft gegen eine feste Vergütung deren Bestandsimmobilien. Mitte 2012 erhält der Kläger von der Gesellschaft den Auftrag, aus dem Bestand drei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 44 Wohneinheiten zu vermarkten. Nach Abschluss eines Maklervertrages stellte er dem Beklagten, der die Wohneinheiten erwirbt, Maklerprovision in Höhe von € 79.432,50 in Rechnung. Der Beklagte bestreitet den Abschluss eines Maklervertrages. Zudem macht er geltend, dem Kläger stehe ein Provisionsanspruch nicht zu, weil ein Fall unechter Verflechtung vorläge. Das Landgericht verurteilt den Beklagten antragsgemäß zur Zahlung. Hiergegen wendet sich dieser mit der Berufung.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Das OLG bejaht zunächst das Zustandekommen eines Maklervertrages ebenso wie die Erbringung einer Maklerleistung. Es prüft sodann, ob der Provisionsanspruch daran scheitert, dass zwischen Kläger und Eigentümerin eine „unechte Verflechtung“ besteht. Aufgrund der ihm übertragenen Aufgaben sei der Kläger „eine Art Vermögensverwalter“ der Eigentümerin. Ein Fall unechter Verflechtung liegt vor, wenn der Makler mit seinem Auftraggeber derart verbunden ist, dass er sich in einem institutionalisierten Interessenkonflikt befindet, der ihn zur sachgerechten Wahrung der Interessen seines Auftraggebers (des Kaufinteressenten) ungeeignet erscheinen lässt. Derjenige kann nicht Makler sein, der zum Vertragsgegner seines Kunden in einer Beziehung steht, die es mit sich bringt, dass er sich im Falle eines Streites bei regelmäßigem Verlauf auf die Seite des Vertragsgegners stellen wird. Der Makler steht dann „im Lager“ des Verkäufers, weshalb er ungeeignet für eine dem gesetzlichen Leitbild des Maklers entsprechende Tätigkeit ist. Das OLG hält im vorliegenden Fall eine solche unechte Verflechtung für gegeben, entscheidet dies aber nicht abschließend, weil sich der Provisionsanspruch jedenfalls aus einem selbstständigen Provisionsversprechen ergibt. Ein solches liegt vor, wenn sich der Maklerkunde in Kenntnis der Umstände, die einem Provisionsanspruch entgegenstehen, gleichwohl zur Provisionszahlung verpflichtet. Dabei genügt Kenntnis des Kunden von den den Provisionsanspruch ausschließenden tatsächlichen Umständen. Rechtskenntnis darüber, dass der Makler keine echte Maklerleistung erbringen kann, ist nicht erforderlich (BGH NJW 2003, 1249). Nach seinem eigenen Vortrag ging der Beklagte davon aus, dass der Kläger entweder selbst „Veräußerer der Immobilien, jedenfalls aber ein Mitarbeiter des Veräußerers“ gewesen sei. Damit ging der Beklagte selbst von Umständen aus, die einer Maklerleistung entgegenstanden. Gleichwohl hat er sich zur Zahlung einer Provision verpflichtet. Darin liegt ein selbstständiges Provisionsversprechen.

Praxishinweis

Bei dem selbstständigen Provisionsversprechen handelt es sich um die Übernahme einer von einer echten Maklertätigkeit unabhängigen Verpflichtung (BGH NJW 1998, 1552). Es wird also ein von einer echten Maklerleistung un- abhängiger Schuldgrund geschaffen (BGH a. a. O.; s. a. Lehner, NJW 2000, 2405).

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2015, 341