Maklerprovision bei Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung

Auch wenn die Parteien eines Maklervertrages eine Provisionsvereinbarung individualvertraglich für den Fall abgeschlossen haben, dass der Makler eine Provision auch dann erhält, wenn der Eigentumserwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung erfolgt, muss die Tätigkeit des Maklers (mit)ursächlich sein.*)

OLG Naumburg, Beschluss vom 12.06.2008 – 9 U 16/08, § 652 BGB

Problem/Sachverhalt

Die Klägerin (Maklerin) verlangt von ihrer Kundin Maklerprovision. Der Erwerb der Immobilie fand nicht durch freihändigen Verkauf, sondern im Wege der Zwangsversteigerung statt. Die Parteien hatten vereinbart, dass die Maklerin Provision auch für den Fall des Erwerbs des nachgewiesenen Objektes im Wege der Zwangsversteigerung erhalten sollte. Tatsächlich erfolgte der Erwerb durch Zuschlag im Zwangsversteigerungstermin. Das Landgericht wies die auf Zahlung der Provision gerichtete Klage ab. Zwar hätten die Parteien eine wirksame Provisionsvereinbarung auch für den Fall des Erwerbs durch Zuschlag abgeschlossen (sog. Gleichstellungsabrede). Gleichwohl stehe der Klägerin der Provisionsanspruch nicht zu, da ihre Tätigkeit für den Zwangsversteigerungserwerb nicht (mit)ursächlich gewesen sei. Es fehle deshalb an einer der zwingenden Voraussetzungen für die Entstehung des Provisionsanspruchs. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der Berufung.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Die Parteien haben zwar eine wirksame Vereinbarung hinsichtlich der Provisionspflicht der Erwerberin auch für den Fall des Erwerbs im Wege der Zwangsversteigerung getroffen. Auch in diesem Fall entsteht der Provisionsanspruch jedoch nur dann, wenn die sonstigen gesetzlichen Voraussetzungen hierzu vorliegen. Danach muss die vom Makler entfaltete Vermittlungs- oder Nachweistätigkeit für den Erwerb ursächlich sein, wobei Mitursächlichkeit grundsätzlich ausreicht (vgl. hierzu OLG Saarbrücken NJW-RR 1999, 1502). Der Hauptvertrag muss nämlich nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommen. Das Kausalitätserfordernis gehört zum gesetzlichen Leitbild des Maklervertrages. Daran ändert sich auch dadurch nichts, dass die Parteien im vorliegenden Fall eine – wirksame – Regelung zum Erwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung getroffen haben. Im vorliegenden Fall war die Maklertätigkeit hierfür nicht ursächlich, so dass der Provisionsanspruch trotz wirksamer Gleichstellungsabrede hieran scheiterte.

Praxishinweis

Die Entscheidung ist richtig. Grundsätzlich müssen für die Entstehung des Maklerprovisionsanspruchs stets vier Voraussetzungen vorliegen: 1. Es muss ein wirksamer Maklervertrag (Provisionsvereinbarung) abgeschlossen worden sein. 2. Der Makler muss eine in § 652 BGB beschriebene Tätigkeit (Nachweis- und/oder Vermittlungstätigkeit) erbracht haben. 3. Der nachgewiesene oder vermittelte Hauptvertrag muss abgeschlossen worden sein. 4. Die Maklertätigkeit muss für den Abschluss des Hauptvertrages ursächlich gewesen sein. Zwar kann individualvertraglich eine Gleichstellungsabrede getroffen werden (BGH NJW 1992, 2568). Dies befreit den Makler aber nicht, wie das OLG richtig feststellt, von den sonstigen Voraussetzungen für die Entstehung des Provisionsanspruchs. Die Tätigkeit des Maklers muss also auch in diesem Fall für die Zuschlagserteilung ursächlich, mindestens aber mitursächlich sein. Für die Mitursächlichkeit einer Nachweistätigkeit reicht es aus, dass der Maklerkunde durch den Hinweis des Maklers den Anstoß bekommen hat, sich konkret um das nachgewiesene Objekt zu bemühen, wobei sich aber der Erwerb als das Ergebnis einer wesentlichen Maklerleistung darstellen muss (BGH NJW 2008, 651). Auch das Kausalitätserfordernis kann zwar individualrechtlich abbedungen werden (sog. selbstständiges Provisionsversprechen; vgl. hierzu BGH NJW 2003, 1249). Eine solche Vereinbarung hatten die Parteien im vorliegenden Fall jedoch nicht getroffen.

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2008, 360