Mietkaution: Kasse oder Konto?

Bei Begründung eines neuen Mietverhältnisses verlangen Vermieter in der Regel von ihren Mietern eine Kaution. Die entsprechende gesetzliche Regelung (§ 551 BGB) verwendet diesen Begriff nicht. Dort ist von „Sicherheit“ die Rede. Das Gesetz lässt offen, in welcher Form diese Sicherheit zu leisten ist. Es bestimmt lediglich deren Höhe (höchstens 3 Monatsnettomieten), die Zahlung in Teilbeträgen (3 gleiche monatliche Teilzahlungen, sofern Kaution in Geld vereinbart ist), sowie die Anlage des Geldbetrages (§ 551 Abs. 3 BGB).

Enthält der Mietvertrag keine anders-lautende Regelung, kann die Sicherheit mithin auch in anderer Form, etwa durch Stellung einer Bürgschaft, einer Garantieerklärung oder in ähnlicher Form erbracht werden.

In vorformulierten Mietverträgen ist in der Regel eine Sicherheit in Geld vorgesehen. Dieses Geld muss der Vermieter getrennt von seinem Vermögen anlegen. Dies deshalb, damit es im Falle einer Insolvenz des Vermieters dem Mieter nicht verloren geht. § 551 Abs. 3 BGB sieht als Mindestvorgabe die Anlage der Kaution bei einem Kreditinstitut zu den für Spareinlagen mit 3 monatiger Kündigungsfrist üblichen Konditionen vor. Ist im Vertrag nichts anderes vereinbart, kann der Mieter die Anlage auch selbst vornehmen und dem Vermieter diese als Sicherheit zukommen lassen.

Nachteile für Vermieter und Mieter

Sowohl für den Vermieter, wie auch für den Mieter ist die Stellung einer Barkaution mit Nachteilen verbunden: Der Vermieter muss ein Sparbuch anlegen und dies für den Mieter verwahren. Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss er das Sparkonto auflösen und die Kaution nebst inzwischen angefallener Zinsen an den Mieter überweisen bzw. auszahlen. Der Mieter muss den oft nicht unerheblichen Kautionsbetrag dem Vermieter für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses zur Verfügung stellen. Damit ist der Kautionsbetrag für ihn bis auf weiteres faktisch weg. Unterstellt, ein Mietverhältnis dauert lebenslang, erhalten frühestens die Erben des Mieters den Geldbetrag nebst Zinsen zurück. Für den Mieter fließt damit die Kaution endgültig aus seinem verfügbaren Vermögen ab.

Alternative: Kautionskassen

Wegen dieser für Vermieter und Mieter oft nachteiligen Seiten der Barkaution bieten seit einiger Zeit sog. Kautionskassen Alternativlösungen an: Die Kautionskasse, hinter der in der Regel eine Versicherung steht, übernimmt gegenüber dem Vermieter eine Bürgschaft in Höhe der mit dem Mieter vereinbarten Kaution. Je nach Ausgestaltung der Bürgschaft gewährleistet diese im Leistungsfall eine Auszahlung der Kaution an den Vermieter, und zwar auf erstes Anfordern. Dies bedeutet, dass der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber der Kautionskasse bzw. – je nach Ausgestaltung – gegenüber der Versicherung den Eintritt des Bürgschaftsfalles behaupten muss. Die Versicherung nimmt dann die Auszahlung des verbürgten Kautionsbetrages gemäß Anforderung an den Vermieter vor – und zwar unabhängig davon, ob der Mieter hiermit einverstanden ist oder nicht. Allerdings soll die Kautionskasse bzw. die hinter ihr stehende Versicherung den Mieter zunächst befragen, welche Einwendungen er ggf. gegen die Auszahlung des Kautionsbetrages erhebt. Eine Auszahlung wird jedoch nur in Extremfällen unterbleiben. Damit ist der Mieter aber nicht schlechter gestellt, als im Fall der Überlassung einer Barkaution. Diese wird der Vermieter im Zweifel einfach einbehalten, so dass auch hier der Mieter letztlich nur über eine gerichtliche Klärung seine Kaution zurückerhält. So ist es im Grunde auch bei der Inanspruchnahme der Bürgschaft: Ist der Mieter der Auffassung, dass dem Vermieter die Kaution nicht zusteht, muss er sich mit diesem hinsichtlich einer etwaigen Rückzahlung auseinandersetzen.

Wohnbürgschaft für alle Mieter?

Nicht ganz! Bei den meisten Kautionskassen stellt der Mieter den Kautionsantrag über die Homepage des Anbieters. Dieser führt zunächst eine Bonitätsprüfung (Schufa-Anfrage) durch. Als Kunde genommen wird nur, wessen Bonitätsprüfung positiv ausfällt. Ist dies der Fall, erhält der Vermieter eine entsprechende Bürgschaftserklärung der hinter der Kautionskasse stehenden Versicherung. Den Bürgschaftsbetrag kann er anfordern, wenn die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Kaution vor-liegen. Das ist in der Regel bei Beendigung des Mietverhältnisses.

Vorteile der Kautionskassenregelung

Damit liegen zunächst die Vorteile dieser Kautionsgestaltung auf der Hand: Der Vermieter hat keinerlei Verwaltungs-kosten und sonstigen Aufwand. Er muss bei Beginn des Mietverhältnisses kein Kautionskonto anlegen und dieses bei Vertragsbeendigung wieder abrechnen. Er muss die Kaution während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verwalten. Er muss sich nicht um die gesetzmäßige Anlage des Geldes kümmern und sich nicht den Kopf über die steuerliche Seite der Zinserträge zerbrechen. Der Mieter muss den Kautionsbetrag nicht zur Verfügung stellen. Dies ist für ihn vorteilhaft, da mit der Begründung eines neuen Mietverhältnisses häufig hohe Kosten für Umzug, Wohnungseinrichtung u. a. verbunden sind. Eine zusätzliche Kautionsbelastung ist dabei für manchen Mieter häufig nur schwer zu verkraften, zumal dann, wenn er aus seinem soeben beendeten Mietverhältnis die Kaution – noch – nicht zurück erhalten hat.

Welche Kosten entstehen?

Das Ganze ist natürlich nicht kostenlos. Die Kosten sind einseitig verteilt. Sie müssen vom Mieter getragen werden. Manche Kautionskassen verlangen zu-nächst einmal eine einmalige Bearbeitungsgebühr in Höhe von € 50,00 sowie ab dem 2. Jahr einen jährlichen Sockelbetrag („Kontoführungsgebühr“) von € 10,00. Hinzukommt eine jährliche Gebühr in Höhe von ca. 5% des Kautionsbetrages. Damit entstehen dem Mieter bei einer Kaution von bspw. € 1.500,00 im ersten Jahr Kosten in Höhe von € 125,00. In den Folgejahren betragen die jährlichen Kosten € 85,00. Bei einem lang dauernden Mietverhältnis kann so schon ein erheblicher Betrag zusammen-kommen.

Andere Kautionskassen berechnen weder eine einmalige Bearbeitungs-, noch eine jährliche Grundgebühr. Es ist lediglich ein Jahresbetrag in Höhe von 5,25% des Kautionsbetrages zu entrichten. Dies er-gibt eine Jahresgebühr in Höhe von € 78,75.

Wer sich also für die Kautionslösung entscheidet, sollte zunächst prüfen, welche Gebühren die verschiedenen Anbieter verlangen.

Ausblick

Derzeit gibt es Befürworter und Gegner der Kautionslösung. Wer bei Google den Begriff „Mietkautionskasse“ eingibt, findet im Internet umfangreiche Informationen. Ob sich diese Art der Kautionsleistung letztlich durchsetzt, bleibt abzuwarten. Die Vorteile für Vermieter und Mieter, insbesondere hinsichtlich der einfachen Abwicklung, liegen auf der Hand. Die vom Mieter zu zahlenden Kosten sind in der Regel transparent und übersichtlich. Richtig ist, dass der Mieter, der eine Barkaution zahlt, am Ende der Mietzeit die aus der Anlage der Mietkaution erwirtschafteten Zinsen erhält. Zinsen gibt es bei der Kautionskassenlösung nicht. Dafür behält der Mieter aber sein Geld, das er, soweit vorhanden, selbst anlegen kann. Jedenfalls dürfte die Zinsfrage beim gegenwärtigen Zinsniveau keine entscheidende Rolle spielen.

Autor: Wolfgang Lehner, AIZ 2010, Heft 6, S.74