Ohne Maklerleistung keine Maklerprovision

Voraussetzung für die Entstehung des Provisionsanspruchs des Maklers ist, dass der Hauptvertrag bei wertender Betrachtung sich zumindest auch als Ergebnis einer dafür wesentlichen Maklerleistung darstellt.

LG Darmstadt, Urteil vom 11.02.2021 – 29 O 326/19

BGB § 652 Abs. 1 S. 1

Problem/Sachverhalt

Die Parteien streiten um Maklerprovision. Der seitens der Verkäufer beauftragte Makler führte mit den beklagten Kaufinteressenten nach Abschluss des Maklervertrages eine Besichtigung des Kaufgegenstandes durch. Ferner übersandte er ihnen weitere Objektunterlagen. Es kam zu Preisverhandlungen. Mit E-Mail vom 19.02.2019 teilten die Beklagten dem Kläger mit, dass sie „wohlwissend, dass uns jemand anderes zuvorkommen kann“, keine weitere Besichtigung wünschten, da ihnen dies zeitlich aktuell nicht möglich sei. Der Maklervertrag mit den Verkäufern lief zum 31.01.2019 aus. Ab Februar 2019 beauftragten die Verkäufer einen anderen Makler. In der Folgezeit (ein Datum lässt sich den Urteilsgründen nicht entnehmen) kam es zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages. Die daraufhin gestellte Rechnung des Klägers bezahlten die Beklagten nicht, woraufhin dieser mit der Behauptung, der Kaufvertrag sei durch seine Maklertätigkeit zustande gekommen, Name und Anschrift der Verkäufer seien den Beklagten durch seinen Mitarbeiter bei dem Besichtigungstermin mitgeteilt worden, Klage erhebt.

Entscheidung

Ohne Erfolg. Das Landgericht weist die Klage ab. Es könne dahinstehen, ob der Kläger die Vertragsgelegenheit nachgewiesen habe. Denn es fehle an der erforderlichen Kausalität zwischen Maklernachweis und abgeschlossenem Vertrag. Die Beklagten hätten nachweisen können, dass der Kaufvertrag nicht aufgrund des Nachweises des Klägers, sondern aufgrund des Nachweises des von den Verkäufern ab Februar 2019 beauftragten anderen Makler geschlossen wurde. Aus der zitierten Erklärung der Beklagten ergäbe sich, dass die Beklagten ihre Kaufabsicht zu diesem Zeitpunkt aufgegeben hätten. Durch die Bemühungen des Klägers sei bei den Beklagten „kein ernsthaftes Kaufinteresse geriert“ worden, weshalb der Nachweis des Klägers für den Abschluss des Kaufvertrages nicht maßgeblich gewesen sei. Die Kaufbereitschaft der Kläger sei durch den Nachweis des später beauftragten Maklers begründet worden, weshalb dem Kläger kein Provisionsanspruch zustehe.

Praxishinweis

Nach dem mitgeteilten Sachverhalt ist die Klagabweisung zu Unrecht erfolgt. Zwischen den Parteien ist ein Maklervertrag zustande gekommen. Das Gericht lässt die Erbringung einer Nachweistätigkeit des Klägers dahinstehen, so dass von einer solchen auszugehen ist. Der seitens des Klägers nachgewiesene Kaufvertrag erfolgte in angemessenem Zeitabstand, weshalb eine tatsächliche Vermutung für die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit spricht (BGH NJW 2020, 2792, Rn.14). Die Annahme des Gerichts, aus der E-Mail vom 19.02.2019 ergäbe sich, dass die Beklagten ihre Kaufabsicht aufgegeben hätten, ist unzutreffend. Denn die Mitteilung der Beklagten, keine weitere Besichtigung zu wünschen, erfolgte nicht wegen Aufgabe der Kaufabsicht, sondern weil „ihnen dies zeitlich aktuell nicht möglich sei“. Damit kann entgegen der Annahme des Gerichts von einer Aufgabe der Erwerbsabsicht nicht ausgegangen werden. Im Übrigen ließe auch die nur vorübergehende Aufgabe der Erwerbsabsicht die Kausalität zwischen Maklerleistung und Kaufvertragsabschluss nicht entfallen (BGH NJW 2008,651,652). Es ist deshalb davon auszugehen, dass die Tätigkeit des Klägers für den Abschluss des Hauptvertrages jedenfalls mitursächlich war, was zur Entstehung des Provisionsanspruchs ausreicht (BGH NJW 2008,65). Mitursächlichkeit liegt bereits vor, wenn die Tätigkeit des Erstmaklers dem Kaufinteressenten den Anstoß gegeben hat, sich um das in Rede stehende Objekt konkret zu bemühen (OLG Zweibrücken, NJW-RR 1999, 1502,1503). Dies war durch die Tätigkeit des Klägers (Durchführung eines Besichtigungstermins, Übermittlung weiterer Objektunterlagen) zweifellos der Fall. Denn hierbei handelte es sich um wesentliche Maklerleistungen.

Rechtsanwalt Wolfgang Lehner, Heidelberg